Qu'est-ce qu'une
SCI à capital variable.
Une Société civile immobilière (SCI ) à capital variable est exactement la même tant en fonctionnement qu’en structure, que la classique SCI (capital fixe) et présente des avantage sur la SCI plus couramment utilisée (à capital fixe). La SCI a capital variable est régie par les articles L.231-1 à L.231-8 du code de commerce. Son activité est exclusivement immobilière, aucun acte de commerciale ne lui est permise, son but étant uniquement d’acheter et gérer ses biens immobiliers dont elle est propriétaire (ce qui exclu la gestion de biens qu’elle n’aurait pas acheter). La revente de ses biens immobiliers n’est pas considérée comme un commerce dès l’instant où l’opération n’est pas répétée régulièrement. Elle peut également louer ces derniers dont « vides ».
La fiscalité de la SCI est avantageuse, mais la loi interdit toutefois de faire commerce permanent de ses biens (achat dans le seul but de les revendre aussitôt. Dans ce cas, il convient de choisir un autre statut : celui de « marchand de biens »).
La SCI à capital variable est plus souple qu’une SCI classique (à capital fixe) par l’absence de formalités en cas de modification du capital.
On détermine à la création, un capital minimum en dessous duquel il ne peut être inférieur, et un capital maximum. Si le capital, par le départ ou l’arrivée de nouveaux associés se trouve à l’extérieur de ces règles, l’obligation de publier une annonce légale, modifier les statuts et les déposer auprès du greffe du tribunal de commerce devient obligatoire. En revanche, si le capital varie entre le capital minimum et maximum, aucune formalité déclarative n’est à envisager (donc, aucun frais non plus !). Le gérant établi simplement un procès verbal qu’il portera sur le registre des assemblées. Aucun dépôt ni enregistrement de ce dernier n’est requis ni auprès du service des impôts, ni auprès du tribunal de commerce.
Exemples :
1°- le capital minimum est fixé à 10 euros, et le capital maximum, à 1.000.000 d’euros. A la création, le capital est de 950.000 euros. Un nouvel associé entre dans le capital en apportant 40.000 euros. Le nouveau capital est donc fixé à 990.00 euros, donc, en dessous du capital maximum.
Aucune formalité n’est à accomplir (seulement un procès vernal du gérant constatant l’apport ou le retrait).
2°- le capital minimum est fixé à 10 euros, et le capital maximum, à 1.000.000 d’euros. A la création, le capital est de 950.000 euros. Un nouvel associé entre dans le capital en apportant 100.000 euros. Le nouveau capital est donc fixé à 1.050.00 euros, donc, au dessus du capital maximum.
Dans ce cas, il convient d’accomplir les formalités identiques aux SCI à capital fixe (classiques) c’est-à-dire : procès verbal du gérant, annonce légale dans un journal spécialisé, dépôt des statuts modifiés auprès du greffe du tribunal de commerce, enregistrement auprès des services fiscaux, paiement des taxes et de publicité (autour de 250 à 350 euros selon la longueur de l’annonce légale).
Associés :
discrétion pour les nouveaux associés.
La SCI est constituée de deux associés au moins. Il n’y a pas de maximum. Dans une société civile immobilière (classique), tous les nouveaux associés arrivant après la création, sont mentionnés sur les statuts et déclarés dans un acte modificatif, auprès du greffe du tribunal de commerce.
Il n’en est pas de même pour les sociétés à capital variable, puisqu’aucune formalité n’est requise. De ce fait, leur nom n’apparaît pas dans les informations disponibles au grand public. Ainsi, un associé peut investir dans une telle société sans que sont identité puisse être connue des tiers extérieurs à la SCI. Il peut être néanmoins décidé que le nom du ou des nouveaux associés feront l’objet d’une déclaration auprès des administrations.
On se reportera à l’article sur les SCI sur ce site, pour obtenir les autres informations applicables aux SCI à capital variables
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