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Contrairement à une
vente classique, il n'y a
pas de recours au
notaire en cas de vente
d'un bien immobilier en
SCI, avec la cession de
toutes les parts.
Une Société civile
immobilière ne peut pas
faire de commerce

Toute personne physique (particulier) ou morale (société) peut créer une société civile immobilière SCI en France et dans les départements d’outremer, quelle que soit sa nationalité. Elle comprend un minimum de deux personnes.

Les statuts, constituant les règles de fonctionnement, doivent être écrits et signés par l’ensemble des associés. Bien leur rédaction soit assez souple, un certain nombre d’éléments doivent être cependant respectés.

C’est le 8 mars 1804 que qu’apparait la société sous forme civile, puis en 1867, la possibilité de rendre son capital variable. Une société naît d’un contrat commis entre plusieurs personnes (deux au minimum) dans l’unique but de détenir un ou plusieurs biens immobiliers comme appartements, immeubles, maisons, ou locaux commerciaux, bureaux, etc.

Régie par les articles 1845 à 1870-1 du Code civil, la SCI est définie par l’article 1832 du même code, comme un contrat que l’on dénomme statuts, pour partager le bénéfice entre associés et profiter de l’économie qui pourrait en résulter.

Le majeur et majeur sous sauvegarde de justice peuvent devenir associés d’une société civile immobilière, mais aussi si le majeur se trouve en curatelle de justice, ou sous curatelle avec l’aide de son tuteur.

Le peut également, la personne mineure émancipée directement ou par le mariage pour la femme, ou si elle est non émancipée, avec l’aide de son représentant légal.


Les époux


Seuls ou avec d’autres personnes, deux époux peuvent créer une SCI. Toutefois, si la société est constituée uniquement par les deux époux, la situation attire l’attention du fisc lequel va tenter, peut-être, d’avancer le fait que les époux tentent par ce montage, de se faire une donation déguisée. Pour éviter que les services fiscaux vous opposent cet argument, veillez à ce que les époux aient le même nombre de parts sociales dans le capital. Le conseil d’un notaire peut toujours être le bienvenu si votre situation est compliquée.

Il peut être monté une SCI spécifique de manière à ce que les biens restent toujours dans la même famille, en ne permettant pas à un étranger à celle-ci d'y particuper.

L'idéal est dans ce cas, de créer une SCI familiale. On trouvera sur le site :

commandesecurisee.com/lang/56-sci-familiale

toutes les informations pour effectuer cette création soi-même avec le "Dossier-kit de création" (nom protégé)

Autres informations sur les SCI familiales, sur le site spécialisé : www.scifamiliale


Le SCI ne peut pas faire
des actes de commerce


Une SCI ne peut en aucun cas faire de commerce, ni avoir un but agricole. Sa vocation est exclusivement immobilière, rien d’autre. Elle ne peut pas avoir pour but d’acheter des immeubles dans l’unique perspective de les revendre. Elle peut bien entendu vendre le ou les biens immobiliers dont elle est propriétaire, mais ne peut en faire un commerce régulier (article L.110-1 et 110-2 du code de commerce).

Dans le cas où elle voudrait elle même poursuivre des activités commerciales, elle devra monter une structure commerciale indépendante (SAS, SASU, SARL, etc.), les associés de la SCI pouvant d’ailleurs être les mêmes que ceux de celle-ci. Le montage légal est le suivant : la SCI donne en location le ou les biens immobiliers à la ou aux structures commerciales, laquelle/lesquelles les exploite en offrant une sécurité : la société civile immobilière et la structure commerciales sont deux personnes morales distinctes. Les problèmes de l’une ne pourront pas influer sur l’autre. Exemple : une SAS loue des locaux à la SCI pour exploiter un fonds de commerce. Un dépôt de bilan est inévitable pour la SAS. Le bien immobilier est préservé et ne pourra pas être vendu pour payer les dettes, puisque le propriétaire reste la SCI, la SAS n’étant que locataire.


Un atout majeur :
la SCI évite l’indivision


Lorsque deux personnes au minimum physiques ou morales achètent en commun un bien immobilier, ils s’unissent et se lient dans le paiement et la jouissance de celui-ci. C’est ce qu’on appelle l’indivision. Les décisions doivent être prises en commun, aucune d’entre-elles ne peut vendre sans l’accord de ou des autres.

Autre cas de figure : le décès de l’un des acteurs de cette opération. Prenons un cas simple. Une maison est achetée par 3 personnes. L’une d’entre-elles décède. Les deux autres personnes coïndivisaires devront se cotiser pour reverser la part du défunt, aux héritiers.

Certes les articles 815 à 818 du Code civil traitent ce problème en soulignant que : «Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention » indique l’article 815 dudit code. Mais les soucis sont loin d’être résolus.

La société civile immobilière résout ce type de problème. En effet, le bien acheté appartient non pas à des personnes physiques, mais à la personne morale qu’est la SCI. Cette dernière est constituée elle même de personnes physiques ou morales propriétaires d’une partie des parts sociales en « non indivision ». Si un membre quitte la société ou décède, le bien immobilier continue à appartenir à la SCI, que les autres associés soient ou non, d’accord avec cette décision de départ. Les statuts règlent ces conflits à l’avance.


Pour la revente :
le notaire n’a pas à intervenir


Habituellement, lorsqu’un bien immobilier est vendu, l’acte notarié est obligatoire, dans tous les cas de figure, sauf dans le cas où il s’agit d’une société civile immobilière à condition que celle-ci cède la société avec les biens compris (idem pour les autres sociétés). Il s’agit en effet d’une cession et non d’une vente immobilière directe. En revanche, si le bien immobilier est vendu sans qu’il y ait cession des parts, cette fois, le passage devant un notaire est requis.

Avantage pour l’acheteur d'un bien par le bais des parts sociales : pas de frais de notaire à payer, juste un droit de 5% sur le montant des parts sociales. Exemple : une maison appartenant à la SCI est estimée à 100.000 d’euros. Les parts sociales intégrant cette bâtisse correspondent à ce montant. L’acheteur ne payera que 5.000 euros (5% de 100.000) aux services fiscaux. Pas un centime de plus pour ce qui concerne les droits, ni aucun frais d’honoraires ou d’enregistrement chez le notaire.

On peut se poser la question de la validité d’un acte passé entre les deux parties. Le contrat de cession est absolument valable et sans aucun problème.


Un étranger peut être associé ou gérant


Dans une SCI, tout le monde peut être associé et/ou gérant, quel que soit le pays de résidence. Aucune condition n’est requise, hormis celle d’avoir la capacité à gérer une entreprise.
Toutefois, si un associé habite au bout du monde, il est impératif que le siège de la SCI soit situé en France.
Grâce à internet et à la modernisation des services administratifs français, il n’est plus nécessaire d’être physiquement présent sur le territoire pour la création. Les dossiers-kits de création© (marque déposée) mis au point par notre rédaction vous permettent de monter votre société, 24 heures sur 24, et 7 jours sur 7, dimanche et jours de fêtes compris. Autres infos.


Le cas des mineurs


S’il est âgé de 16 ans et émancipé, un mineur peut être associé à une SCI puisqu’il dispose des mêmes capacités civiles d’un majeur. Il peut faire des apports, à condition qu’il en soit propriétaire. La loi encadre cette situation pour laquelle l’accord des deux parents est requis.

Conformément à l’article 389-5 du Code civil, l’accord du juge des tutelles est obligatoire si le mineur émancipé :

• n’a plus qu’un seul parent,
• apporte un bien immobilier,
• si l’un des parents n’est pas d’accord.


Même d’un commun accord, les parents ne peuvent sans l’autorisation du juge des tutelles :

• apporter un immeuble qui appartient au mineur
• un fond de commerce, lui appartenant
• contracter un emprunt en son nom,
• renoncer pour lui, à un droit,
• partager à l’amiable,
• établir un état liquidatif.


Dans la perspective où l’acte cause un préjudice au mineur, le ou les parents en sont tenus pour responsables solidairement.


Conclusion


La création d’une société civile immobilière est très intéressante d’un point de vue fiscal, et permet de ne pas créer d’indivision. Elle permet aussi selon l’option du régime fiscal d’imposition, de déduire des frais de réparation et de gestion, ce qui n’est pas négligeable.
Les associés sont d’une grande diversité. Peuvent se réunir au travers d’une SCI, des entreprises pour acheter des locaux commerciaux par exemple, les membres d’une même famille en interdisant toute intrusion de personnes qui lui sont étrangères (SCI familiale), entre amis ou un mixage de tous.
Si une SCI ne peut acheter ne peut faire de commerce son objet social, la SCI de construction-vente en est autorisée. Cette dernière peut avoir pour but de faire construire une maison, un immeuble, ou quelconque bâtiment dans le seul but de faire du profit. On visitera avec intérêt le site spécialisé sur ce sujet en cliquant sur ce lien


Conseillé : SCI à capital variable


Enfin, il est conseillé d’adopter un capital variable. Il permet une plus grande souplesse, évite des formalités de modification lorsqu’un des associés par son départ ou son décès fait varier le capital, et offre une discrétion aux associés nouveaux par sa non présence sur les statuts (voir lien vers infos complémentaires à la fin de cet article).

La gestion d’une SCI n’est ni lourde, ni complexe. Si elle adopte le régime de l’imposition sur le revenu (majorité des cas), aucune comptabilité n’a obligation de forme particulière et peut s’établir simplement. En revanche, si elle adopte le régime de l’imposition sur les sociétés, un bilan annuel devra être établi.

En créant vous-même votre société, le coût oscillera entre 180 et 290 euros environ pour les frais d’enregistrement, et l'annonce légale. Le prix est déterminé en fonction de la longueur de l’annonce légale. Plus cette dernière est courte, moins les frais sont élevés. Le "dossier-kit de création" que vous pouvez vous procurer sur la boutique, vous permettra de minimiser ces frais.

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