Questions réponses
aux problèmes sur la SCI


Achat avec ou sans notaire ?
Le notaire doit-il intervenir obligatoirement lors de la vente d’un bien immobilier dont est propriétaire une SCI. Peut-on s’en dispenser ?

Un notaire n’est pas obligatoire dès l’instant où la SCI vend ses parts sociales, comprenant bien entendu, le ou les biens immobiliers dont elle est propriétairef. Dans ce cas, ce n’est pas le bien immobilier qui est vendu, mais les parts. L’opération se concrétise simplement par la signature d’une simple cession entre les deux parties, sans aucune autre intervention. Les droits ne sont que de 5% sur le montant de la valeur des parts.

Toutefois, si la société veut vendre uniquement le bien immobilier dont elle est propriétaire sans vendre les parts sociales (souvent cas de biens multiples appartenant à la SCI), cette fois, il est obligatoire de faire établir l’acte de vente par un notaire.

Constitution d'une société.
Pour constituer la société, est-il obligatoire d'avoir recours à un notaire, un avocat ou toute autre personne ?

NON. Bien que leurs conseils soient toujours utiles, la constitution d'une SCI ou toute autre société ne nécessite pas l'intervention d'une tierce personne, ni notaire, ni avocat. Vous pouvez la constituer seul.

Néanmoins, le recours à un notaire reste obligatoire dans le cas d'un apport dans le capital social, d'un bien immoblier ou d'un bail dont la durée est supérieure à 12 ans.

Qu'est-ce qu'un loyer facial ?

Ce terme désigne le montant du loyer figurant sur le bail signé entre les deux parties, hors charges. Pour les entreprises, il peut s'exprimer en loyer par mètre carré par an hors taxes et hors charges. Si le loyer est progressif, la valeur retenue est celle de la moyenne des valeurs des trois premières années, ou la durée ferme du bail.

Qu'est-ce qu'une licitation ?

Apparu semble t-il au XVI° siècle, ce terme est formé du mot latin "licitatio" lequel signifie "vente aux enchères" d'un bien immobilier appartenant à plusieurs propriétaires - donc, pas en SCI, ni en société, mais entre particuliers - ou ayants droit. Elle se fait généralement par adjudication. Ainsi, on parle de vendre un bien indivis par licitation. Ce terme juridique est donc employé parfois pour la cession de droits indivis au profit de l'un des co-indivisaires, ce qui de ce fait, met fin à l'indivision existant entre eux depuis l'ouverture de la succession. La licitation est apparentée à une vente, dans les conditions indiquées précédemment. Le terme "cession de droits indivis" est plus approprié dans la majorité des cas. Ce terme est plus particulièrement utilisé par les notaires.

Statuts de la SCI.
Les statuts de la société doivent-ils être obligatoirement écrits ? Un notaire, avocat, comptable ou autre juriste est-il obligatoire pour la rédaction ?

Oui, les statuts de la SCI (capital fixe ou capital variable) doivent obligatoirement être écrits, selon une forme reprenant des points légaux.Ils peuvent être sous seing privé (entre particuliers) ou sous seing privé (établis par un notaire. Les deux ont la même valeur juridique. Les statuts réglementent le fonctionnement de la société, ils ont valeur de loi. Des clauses particulières peuvent y figurer, d'autres ne peuvent pas faire obstacle à certaines règles édictées par la loi. Leur rédaction nécessite des précautions et les conseils d'un spécialiste sont recommandés (Voir infos : comment rédiger les statuts de sa société). Evitez d'utiliser les statuts qui trainent un peu partout (certes ils sont gratuits, mais quelques euros ne valent t-ils pas mieux que de rencontrer de graves ennuis par la suite, au regard du prix d'un bien immobilier ? Lorsque les problèmes surviennent, il est trop tard pour réparer les catastrophes !). Essayez de vous informer un minimum sur les aspects juridiques que représentent une SCI.
Il n'est pas obligatoire de passer par un notaire, avocat, comptable, ou juriste (bien que leurs conseils soient précieux) pour créer sa société. Des particuliers entre-eux peuvent la constituer. La rédaction de ce site édite depuis 1981, un dossier-kit (marque déposée) pour créer soi-même une SCI (infos en cliquant ici) téléchargeable immédiatement.

Statuts non établis.
En cas d'absence de statuts, la SCI est-elle nulle puisqu'elle n'existe pas ?

Non, s'il n'a pas été établi ni signé de statuts entre les associés, la SCI n'est pas nulle (bien qu'un tribunal peut en décider autrement, surtout dans le cas avéré de fraudes ou/et d'escroquerie). Dans ces conditions, la société sera considérée et gérée comme une société de fait (infos). On pourra toujours décider de transformer cette dernière (qui ne nécessite rien) en SCI et de l'immatriculer au tribunal du commerce. Des droits d'apports seront en principe à régler aux services fiscaux non plus sous forme de forfait, mais en proportion de la valeur des biens (sous réserve). Notons que fiscalement, en tant que société de fait, elle n'est pas dispensée des obligations qu'ont les sociétés immatriculées (ni les mêmes droits par ailleurs).

Ne pas inclure un enfant dans la société.
Est-il possible de créer une SCI avec seulement l'un de mes enfants. Ils sont trois.

Oui, sans toutefois déshériter les autres. Vous pouvez en privilégier un ou plusieurs sans être obligé d'associer les autres. Toutefois, à votre décès, les deux autres hériteront d'une partie de vos parts sociales ainsi que le prévoit le Code civil. Ils seront moins avantagés évidemment que celui qui en sera membre fondateur avec vous. Un enfant mineur peut être associé.

Charges sociales.
Si aucun salaire n'est versé, le gérant ou le/les associé (s) sont t-ils tenus de payer des charges sociales ?

Non. Il n'y a aucun charges sociales à payer, ni pour le gérant, ni pour un associé, ni aucun minimum. En revanche, si le gérant non associé perçoit un salaire, des charges seront appliquées. Rappelons que si un associé ou le gérant associé perçoit de l'argent, celui-ci ne sera pas considéré comme un salaire, mais comme une avance sur les bénéfices à venir, non passible non plus, de charges sociales (réf : URSSAF de Paris, 5 janvier 2000 par courrier électronique, sous la référence JO291299103915/courrier électronique/ Job Pratique Magazine, confirmé en 2012).

Cession de part. Valeur d'une part sociale.
Comment calculer ce que vaut une part sociale ? Je souhaite céder mes parts, en accord avec les autres associés.

Le calcul n'est pas trop compliqué. Il faut surtout que la société ait tenu une comptabilité de manière à connaître son actif et son passif. La régle : valeur du bien immobilier, moins les dettes, et divisé par le nombre de parts à céder. Une décote est généralement appliquée (info complète)

Domiciliation d’une SCI.
Dans le cas d’une domiciliation de la SCI chez le gérant, celle-ci est-elle limitée dans le temps ?

Non, la domiciliation du siège social d’une société civile immobilière au domicile du gérant n’est pas limitée en durée (décision de la Cour d’Appel de Paris, 3ème chambre C, 12 janvier 2001).

Acheter les parts d'une SCI ou le bien immobilier directement sans SCI ?
Dans la perspective d’acheter prochainement un appartement dont une SCI est propriétaire, vaut-il mieux acheter les parts de la SCI ou le bien immobilier sans les parts sociales ?

Après vous être assuré que la société ne possède aucune dette et dispose d’une trésorerie saine (si la SCI est imposée sur les sociétés, vous pouvez vous procurer les bilans des trois derniers exercices auprès du greffe du tribunal de Commerce du siège dont dépend la société), il est conseillé d’acheter de préférence, les parts sociales englobant le ou les biens immobiliers. Dans ce cas, l’intervention d’un notaire n’est pas obligatoire.
Les droits de cession à payer aux impôts ne seront que de 5%, pris en charge par la société (et non chaque associé).

Nous vous conseillons de transformer par la même occasion, votre société en SCI à capital variable si elle se trouve être a capital fixe (classiquement, c’est le cas du plus grand nombre). Plus souple, la variabilité permet de changer d’associer, de modifier le capital, et de garder l’anonymat pour les nouveaux associés « entrant »… Notre rédaction a conçu un dossier-kit de création® (marque déposée) pour vous aider à effectuer cette transformation seul. Voir en haut de cette page « vous procurer un dossier… » pour obtenir l’information à ce propos.

Une SCI peut-elle acheter un bien immobilier ailleurs que dans le ressort de son siège social ?
Nous envisageons d’acheter un local commercial dans une autre ville que celle où est situé le siège social de notre SCI à capital variable. En avons-nous le droit ?

OUI bien entendu, vous en avez le droit. Ceci ne pose aucun problème, que le bien acheté soit situé en France, Dom-Tom ou à l’étranger d’ailleurs…

Transfert de siège social.
Si le gérant chez lequel est domiciliée la société change d’adresse, le siège social peut-il être transféré sur l’adresse de son nouveau domicile ?

OUI, il est possible de transférer le siège social d’une société civile immobilière de l’ancien au nouveau domicile du gérant. Le tribunal de commerce du ressort du nouveau domicile vous indiquera les formalités à accomplir.

SCI filiale d’une société commerciale.
Je dispose d’une société commerciale et souhaite monter une SCI, filiale de la SAS. Quelles sont les avantages fiscaux de ce montage ?

Ce montage n’est pas possible. Une SCI ne peut avoir d’activités commerciales directement ou indirectement, et encore moins, avoir une filiale. En revanche, une société commerciale peut avoir des parts dans une SCI et encaisser les bénéfices.

Calcul frais de notaire
Est-il possible de calculer approximativement les frais de notaire, et comment ?


OUI, ce calcul est possible selon votre situation. Il existe de nombreux sites sur internet, notamment :
- immopub.fr/comment-calculer-frais-de-notaire.php
- diagnostic-experts.fr/les-frais-de-notaire-calcul-et-precisions.html
- calcul-frais-de-notaire.fr/
Comptez entre 7 et 12 % du prix d’achat environ. N'hésitez pas à consulter une étude notariale pour confirmation précise selon votre situation.

Prêt de la SCI pour constituer son capital.
Un emprunt peut-il être contracté par la SCI pour constituer son capital social ?

NON. Le capital est constitué par les apports des associés (personnes physiques ou morales). La société ne peut contracter un prêt pour constituer son propre capital. Mais rien n’empêche chaque associé faire un apport avec de l’argent issu d’un prêt qu’il remboursera personnellement (attention, la SCI ne peut rembourser les échéances de ce dernier).

Répartition des bénéfices.
Suite à une vente d'un bien immobilier je souhaite récupérer le montant de mes parts soit 20% mais le gérant refuse . Que puis-je faire ?

Avant la distribution des bénéfices, les frais, factures, charges et impôts en cours devront être décomptés.

Prenons un exemple : la bien a été vendu : 100 000 euros. Vous disposez de 20 % des parts. Cette vente a eu lieu en Juin dernier, et l'exercice social de la société est clos au 31 décembre. Le montant des impôts et autres dépenses s'élèvent pour l'année, à 40 000 euros. Le bénéfice net avant distribution est donc de 60 000 euros (100 000 - 40 000). Vous recevrez donc 18 000 euros (20 % de 60.000).

En effet, le gérant est tenu de payer les dettes et impôts de l'année, ainsi que les autres frais éventuels de fonctionnement avant répartition. Il doit ensuite, (dans un délai de 3 mois à dater de la fin de l'exercice) convoquer les associés en assemblée générale pour approuver les comptes. Il ne pourra procéder à la répartition des bénéfices qu'après ces opérations (soit au plus tard, au 31 mars suivant).

Le statut de fonctionnaire est-il compatible avec une SCI ?
Je suis fonctionnaire. Puis-je monter une SCI ?

Il n’est pas interdit a un fonctionnaire d’être associé dans une SCI puisque cette dernière n’as pas de but commercial, mais uniquement civil. Cependant, s’il veut en être le gérant, une autorisation de sa hiérarchie semble s’imposer. Elle est généralement accordée.

Tampon obligatoire dans une société ?
Gérante d’une SCI, il m’a été rapporté qu’un tampon était obligatoire. Vrai ou pas ?

Absolument pas obligatoire. Il est toutefois pratique d’en disposer d’un avec l’adresse, téléphone, numéro de Siret par exemple et autres indications utiles.

SCI entre conjoints et divorce.
Mon époux et moi disposons à parts égales (50/50) d’une SCI, laquelle est propriétaire un bien immobilier. Je loue 1/3 de la surface des locaux dans le cadre d’une activité libérale. En phase de divorce plutôt délicat, mon mari exige que je règle 50 % des crédits et charges. Dois-je accepter, ou ne régler qu’au prorata des 1/3 de la surface occupée ?

La surface louée n’a rien à voir avec le montant de votre participation pour assurer le bon fonctionnement de la SCI dans laquelle les associés, rappelons-le, sont responsables de dettes de la société. En principe, vous êtes donc tenue de rembourser effectivement les dépenses à hauteur du montant de vos parts, soit 50 %. Reste que vous louez 1/3 des locaux. En toute logique, vous devriez payer également un loyer à la société civile immobilière (il peut cependant être gratuit). Dans ce dernier cas, la location viendrait en déduction du montant à rembourser, et c’est sur ce chiffre net que vous devriez participer à hauteur de 50 %. Vous conjoint est donc dans son bon droit.

Prenons un exemple. La société doit rembourser ce mois, 5.000 euros. En payant un loyer de 1.000 euros, ces derniers viennent donc se soustraire à la dette, soit un solde de 4.000 euros (5.000 – 4.000). Vous aurez (en dehors du montant de votre loyer) à payer 50% des 4.000, soit 2.000 euros. En l’absence de paiement de loyer, votre participation sera de 50 % de la totalité (5.000).

Quels sont les droits d’un associé absent depuis une longue période ?
Créée depuis 18 ans avec mon frère dont je n’ai plus de nouvelles depuis 17 ans, notre SCI a acheté une maison. Aujourd’hui, ce frère vient me demander des comptes et réclamer sa part. A t-il encore des droits ?

OUI. Votre frère, malgré cette absence permanente, est toujours associé et dispose de tous les droits. Il peut même demander les comptes précis sur la gestion. Cependant, si vous avez pris soin de lui envoyer des convocations aux assemblées par courrier recommandé, vous pourrez éviter qu’il vous poursuive pour mauvaise gestion ou autres motifs en présentant les avis de non distribution. Une précaution à ne pas oublier pour se prémunir des problèmes futurs…

Association 1901 gérante d’une SCI.
Une association non lucrative peut-elle être gérante d’une SCI ?

Oui, tout à fait à condition que celle-ci soit déclarée en tant qu’association (personne morale) régie par la loi de 1901, (préfecture). Elle a la possibilité d’en prendre la gérance. C’est le président qui généralement la représentera dans tous les actes de la vie civile. Il est permis, avec l’accord du conseil d’administration de cette association, que ce soit une autre personne qui assure les fonctions de gérant, même si elle n’exerce aucune fonction dirigeante.
Mise en garde : l’association ne doit pas être fictive, avoir une activité réelle et éviter que les membres de l’association soient ceux de la SCI. Les services fiscaux risquent fort de démontrer le caractère vicié de ce montage que nous proscrivons…

Associer des enfants mineurs.
Je souhaite associer mes deux enfants mineurs de 12 et 16 ans dans la SCI à capital variable que je vais créer. Je suis divorcée. Le puis-je ?

Oui , vous pouvez monter une SCI avec vos enfants mineurs. Ils seront représentés par l’un des deux parents « adverses » (ou représentant légal pour d’autres cas). Dans le votre, ce sera votre ex-mari. Vous ne pouvez en effet obtenir que vous soyez leur représentant dans le cadre de votre société, pour ne pas détenir tous les pouvoirs (voir infos).
En cas d’impossibilité de trouver un accord avec votre ex-époux, vous devrez faire appel au juge des enfants aux fins de désigner un autre représentant légal de son choix.

Revenus boursiers avec une SCI.
Dans le but d’apporter des recettes à la société civile immobilière, j’ai l’intention de faire des placements en bourse, avec une partie du capital pour le faire fructifier. Je connais d’autres personnes qui pratiquent depuis des années sans aucun problème. Qu’en pensez-vous ?

NON, vous ne le pouvez pas. Cette opération est commerciale, ce qui est interdit pour une SCI. Les personnes ayant recours à ce type de placement ne tarderont pas à avoir de lourds soucis dans un avenir proche !

Salariat dans une SCI.
Est-il possible d’être salarié d’une SCI et puis-je en être gérant salarié-associé ?

Il n’est pas interdit d’être salarié d’une SCI. Toutefois, elle n’est pas une structure pour le salariat à moins de nécessité dont il est possible de prouver le bienfondé (entretien, concierge s’il s’agit d’une grande propriété ou encore jardinier par exemple…).

Si un associé est salarié, les services fiscaux considèrent qu’il s’agit d’une avance sur la distribution des bénéfices annuels. Il ne peut dans ce cas, pas être considéré comme une charge déductible, ni obtenir le statut de salarié. Néanmoins, deux cas sont à considérer :

1°- Le gérant n’est pas associé.
Il sera considéré salarié et bénéficier du régime de droit commun (comme n’importe quel salarié). Les charges (sociales et salaires) sont fiscalement déductibles.

2°- Le gérant est associé.
Dans ce cas, son régime va dépendre de l’imposition de la société :

a-La société est imposée à l’impôt sur les sociétés. Le gérant est une personne physique. Il sera considéré comme un travailleur indépendant. Sa rétribution passible des charges sociales correspondantes déductibles du résultat imposable.
b-La société est imposée à l’impôt sur le revenu. Le gérant (personne physique) sera perçu fiscalement comme une personne ayant reçu une avance sur les bénéfices (de fin d’exercice). Le statut de salarié ne peut pas être obtenu, et les charges non déductibles. Il ne paiera pas de charges sociales, mais attention, il ne bénéficiera pas non plus d’une couverture sociale ! Toute médaille a son revers…
c-Le gérant est une personne morale (entreprise, société, association…). La rémunération du gérant sera considérée selon le régime d’imposition de la société qu’il représente. Si par exemple, la société est imposée sur les sociétés (IS), le gérant représentant cette dernière sera lui aussi imposé à l’IS.

L’imposition d’une SCI.
Quels sont les divers régimes d’imposition de la société civile immobilière ?

IR : imposition sur les revenus.
Chaque associé reçoit une partie des bénéficies proportionnellement au nombre de part qu’il détient dans la société. Il est imposé personnellement sur la somme encaissée. La SCI n’est elle, pas imposée sur ces sommes et n’est pas tenue de présenter un bilan annuel. Les frais réels ne sont déductibles des bénéfices. Seul, un forfait de 14 % (plus d’infos sur ce site. Voir la rubrique : « Articles… » ci-dessus, dans le menu de cette page).

IS : imposition sur les sociétés.
Jusqu’à un bénéfice (tous frais déductibles soustraits du chiffre d’affaires) de 38.120 euros, les impôts seront de 15 %. Puis 33,33 % au delà. Après avoir payé cet impôt, les bénéfices sont distribuables.

Droits d’enregistrement
Quels sont les droits d’enregistrement lorsqu’on apporte des biens immobiliers dans le capital d’une SCI ?

Le montant des droits d’apport pour d’un bien immobilier apporté dans le capital dépend du régime d’imposition de la SCI.

A- Dans le cas où la SCI est soumise au régime de l’impôt sur le revenu (revenus fonciers).
Si l’apport se fait à titre gratuit, il n’est pas soumis à la taxe d’enregistrement. Mais si le bien comporte un emprunt et que celui-ci est payé par la société, une taxe de 0,10 % au profit du bureau de la conservation des hypothèques sera due sur l’évaluation de l’apport exprimé dans les statuts.

B - Dans le cas où la SCI est soumise à l’imposition sur les sociétés (IS).
Si le bien immobilier est bâti depuis plus de 5 ans, aucun droit d’enregistrement ne sera du.
Si le bien est neuf (moins de 5 ans) et quel que soit le régime d’imposition de la société, il est soumis à la TVA (20 % à partir du 1er janvier 2014) + taxe selon les bases qui suivent :

1- l'apport est fait à une SCI soumise à l'IS pour un bien immobilier construit de plus de 5 ans, par une personne physique ou morale (société) assujettie à l'IR, il y aura lieu de payer une taxe de 4,89 % sur le montant du bien.
2- l'apport est fait à une SCI soumise à l'IS pour un bien immobilier construit de plus de 5 ans, par une personne morale (société) assujettie à l'IS, une taxe de 4,89 % sur le montant du bien sera également à payer.

Si l’apporteur s’engage à conserver les parts qu’il a reçu dans la SCI (en échange de ce bien apporté) pendant un minimum de 3 ans, il sera exonéré (pour bénéficier de cette mesure, le bien immobilier doit avoir été apporté lors de la création, et non en cours de fonctionnement. Attention, des modifications pourraient intervenir prochainement. On consultera volontiers le service des impôts « local » pour une confirmation lors de la réalisation de l’opération…

Vente à soi-même (entre vous-même et votre SCI).
Je dispose d’un appartement payé et mis en location, avec une excellente rentabilité. J’ai le projet de créer une SCI à laquelle je revendrai ce bien immobilier. Les bénéfices me permettront d’acheter d’autres maisons. Ce montage est-il possible ?

La loi ne l’interdit pas. Une SCI peut parfaitement convenir (préférez plutôt une SCI à capital variable). Toutefois, les services fiscaux veillent au grain ! Une SCI ne doit pas être créée dans le but de détourner les taxes et faire des profits. Ils peuvent donc considérer qu’il s’agit d’une pure opération commerciale et vous appliquer un lourd redressement. Soyez donc prudent dans ce montage possible, mais risqué (autres précisions sur ce suite, rubriques « articles » (voir onglet en haut de page).

Occupation à titre gratuit.
Je dispose d’une SCI que j’ai transformée, grâce à votre dossier-kit, en SCI à capital variable. Je souhaiterai héberger ma société gratuitement dans l’un des locaux commerciaux dont elle est propriétaire. Est-ce autorisé et quels sont les éventuels impôts dont la société sera redevable ?

1°- Il est bien entendu possible d’héberger sa société commerciale (gratuitement ou pas) dans la SCI dont on est associé. Cependant, même si aucun loyer n’est versé, le locataire à titre gratuit devra payer un impôt sur la valeur locative du local (celle du loyer qu’elle aurait dû payer). En principe les somme payées au service des impôts ne sont pas déductibles. La gratuité n’exonère pas non plus de payer la contribution économique territoriale (ancienne taxe professionnelle).

2°- S’il s’agit en revanche de locaux mis gratuitement à disposition d’un associé pour habitation à titre privé et sans activité commerciale, il n’y aura aucune taxation. Les services fiscaux pourraient cependant réclamer une « contribution annuelle sur les loyers »  de l’ordre de 2,5 % (base des loyers moyens qu’auraient du payer le locataire dans l’environnement proche des locaux mis gratuitement à disposition. Cour de Cassation du 24 avril 1990, n°88, 18-670 Lexis). Infos.

Imposition des SCI ne réalisant pas de bénéfices.
Quel est le montant des impôts à payer si la société civile immobilière ne réalise pas de bénéfices ?

Aucun impôt n’est à payer si la SCI ne fait pas de bénéfices, et dont le chiffre d’affaires TTC est inférieur à 15 millions d’euros. Au delà, s’applique le barème de l’IFA. Une modification de cette règle est en cours. Merci de vous renseigner auprès de votre centre des impôts pour obtenir une confirmation au moment de la réalisation.

Barème de l’IFA.
Alors qu’il devait être supprimé, l’impôt forfaitaire sur le chiffre d’affaires (IFA) est dans un premier temps, maintenu jusqu’à 2014. La barème en cours actuellement :

Chiffres d'affaires HT, majoré des produits financiers (du dernier exercice clos) :

Montant de l'IFA

- compris entre 15.000.000 et 75.000.000 euros : 20.500 euros

- compris entre 75.000.000 et 500.000.000 euros : 32.750 euros

- égal ou supérieur à 500.000.000 euros : 110.000 euros

Le paiement s'effectue :

- à l'aide du relevé de l'acompte d'impôt sur les sociétés (n°2571) qui doit être payé au 15 mars ;

- auprès du service des impôts des entreprises qui encaisse habituellement l'impôt sur les sociétés, ou à la Direction des Grandes Entreprises.
A défaut de paiement au 15 mars, un intérêt de retard et une majoration de 5% s'appliquent (article 223 septies du Code général des impôts).

En vertu des articles 206, 207, 208 et 208D du CGI, cette imposition ne s’applique pas aux organismes sans but lucratif visés au paragraphe 5 de l’article 206 du même code, ni aux personnes morales (sociétés) exonérées de l’impôt sur les sociétés.
Par ailleurs, les sociétés dont le capital est constitué pour la moitié au moins, par des apports en numéraire, bénéficient pour leurs trois premières années, de l’exonération de l’IFA.
En sont également exonérées, les sociétés en liquidation judiciaire pour la période postérieure au jugement déclaratif de liquidation.

SCI pour une exploitation commerciale.
Je désire acheter un hôtel comprenant une vingtaine de chambres (locaux et exploitation commerciale). Puis-je créer une SCI commune pour toute l’activité ?

Non, vous ne le pouvez pas. Il faut distinguer d’une part, l’achat de l’immobilier (murs) et l’activité commerciale d’autre part, pour le fonctionnement de l’hôtel.
Une SCI ne peut pas avoir d’activité commerciale. Nous vous recommandons donc de créer mon pas une, mais deux sociétés :

une SCI (de préférence, à capital variable) pour l’achat de la partie immobilière
une SARL (variable) ou une SAS (préférez cette forme de société à la SARL, plus souple et apportant plus d’avantages).

Dans ces deux structures, les associés peuvent être les mêmes. Mais pas obligatoirement, ce qui permet dans l’avenir de faire entrer de nouveaux membres de la famille par exemple, ou des investisseurs dans la partie commerciale, lesquels n’auront aucun droit de regard sur l’immeuble.

TVA et SCI de gestion.
Une SCI peut-elle être assujettie à la TVA sur les loyers (et donc, récupérer celle-ci sur les achats) ?

Une SCI de gestion est rappelons-le, une SCI normale, classique…. Toutes les sociétés civiles immobilières ne peuvent opter pour la TVA. C’est le cas lorsqu’elle met en location, des locaux d’habitation pour les particuliers, même s’ils sont meublés. Toutefois, les locations meublées avec des prestations para-hôtelières effectuées par la SCI sont assujetties à la TVA ainsi que la location des locaux meublés à usage professionnel, mais également si la SCI participe aux résultats de son locataire.

1-Conditions de l’option.

La SCI peut opter pour l’assujettissement à la TVA s’il s’agit :

- de locations de biens nus, non meublés
- à usage professionnel,
- utilisées pour les besoins de l'activité d'un locataire déjà assujetti à la TVA ou d'un preneur non assujetti, à condition dans ce dernier cas que le bail mentionne expressément l'option de la SCI-bailleur.
C'est la SCI et non le locataire qui prend l’option ou non de l'assujettissement à la TVA, option qui se matérialise par l’envoie d’une lettre adressée au service des impôts (de préférence, en recommandé avec AR). Le seul fait de mentionner l'assujettissement des loyers à la TVA dans le bail ne vaut pas option. Il est important de le savoir !
En revanche, l’État ou les collectivités locales (sauf pour leurs services à caractère commercial), n'y sont pas assujettis. Le bail conclu avec un non-assujetti à la TVA nécessite d’une part, une option expresse du bailleur et d’autre part, aussi une mention spécifique dans le bail.
2- Les modalités d'exercice de l'option
L'option prend effet au 1er jour du mois au cours duquel elle est formulée. Elle se termine au 31 décembre de la 9ème année qui suit. Elle est toutefois prolongée d'office pour 10 ans si un remboursement de TVA a été obtenu.
Attention : les immeubles d'habitation qui se trouveraient dans le même ensemble immobilier et pour lesquels l'option n'est pas possible ne sont pas concernés par l'option.
L'option doit être accompagnée d'une copie du contrat de bail. Elle continue à produire ses effets en cas de changement de locataire sous réserve, si le nouveau locataire est un preneur non assujetti, de la nécessité de la mention de l'assujettissement à la TVA dans le nouveau bail.

SCI : gérance par une personne morale (société) et AG.
Une personne morale doit-elle désigner précisément la personne qui va la représenter dans la société, et quels sont les pouvoirs d’un associé face au gérant qui refuserait une réunion en assemblée générale ?

Une annonce légale est obligatoirement publiée et comporte le nom de la société gérante et le nom de son ou de ses représentants au sein de la SCI.
Un associé peut a tout moment, demander au gérant par lettre recommandée, de provoquer une délibération des associés sur une question déterminée. Conformément aux statuts, le gérant convoque les associés ou décide d’une consultation par écrit. Dans le cas où le gérant refuse de convoquer l’assemblée, l’associé peut saisir le président de grande instance lequel désignera éventuellement d’un mandataire chargé d’organiser cette assemblée des associés (à la place du gérant).

Actes de commerce interdits.
Puis-je facturer des prestations de services pour d’autres entreprises ?

NON, une société civile immobilière ne peut pas faire d’actes commerciaux et ne peut donc pas facturer des honoraires…

SCI : location en meublé.
Une SCI peut-elle louer ses locaux en meublé. Sinon, quelles sont les solutions ?

Louer les locaux vides n’est pas une opération commerciale. Elle est une résultante de la création d’une SCI, c’est son rôle : elle acquiert des biens immobiliers pour ensuite les gérer (location a titre payant ou gratuite).
En revanche, si elle loue des locaux meublés, elle fait acte de commerce ce qui est interdit avec une société civile. Toutefois, les services fiscaux admettent une faible tolérance : la partie locative en meublé ne doit pas représenter plus de 10 % du chiffre d’affaires annuel.

Au delà, il convient de monter en plus, une société commerciale. L’auto entreprise est admise pour les non professionnels. La meilleure solution consiste à monter une SAS, plus favorable que la SARL (infos complémentaires). Le processus serait le suivant : la SCI achète un bien immobilier qu’elle loue à la SAS, laquelle la reloue ensuite à des locataires. Les aménagements éventuels, travaux, etc. seront pris en charge par la SAS, qu’elle pourra déduire de ses résultats, ce qui aura pour résultat d’augmenter les bénéfices de cette société commerciale.

Pourquoi une SCI.
Quel est l’intérêt de créer une société civile immobilière pour acheter un seul bien immobilier ?

Une SCI est un outil de gestion d’un patrimoine (familial ou professionnel). Elle permet de supprimer les problèmes liés à l’indivision, d’associer des enfants (avec possibilité d’en écarter d’autres) et enfants, de s’associer avec des personnes non familiales ou des investisseurs, etc.
Le recours à une société civile immobilière (de préférence, à capital variable) peut être la solution également dans le cas d’achat entre concubins non mariés, partenaires pacsés, avec des enfants issus d’un autre mariage, etc.

Pacte de tontine : les héritiers n’ont aucun droit sur les parts sociales du défunt.
Une SCI peut-elle introduire cette clause ?

OUI, elle le peut. Le pacte de tontine (appelé aussi « pacte d’accroissement ») a été inventé par un banquier Napolitain, Lorenzo Tonti, à l’époque de Mazarin. La mesure n’est donc pas récente. Elle consiste à insérer une clause dans l’acte d’achat d’un bien immobilier, permettant au survivant de devenir propriétaire de la part du défunt avec effet rétroactif au jour de l’acquisition. Cette clause s’insère aussi dans les statuts d’une SCI, les héritiers de ce fait n’ont aucun droit sur les parts sociales détenues par le disparu dans la société.
La décision doit être bien réfléchie, car aucune modification, même par la justice, ne venir modifier ou annuler cet accord.

Fiscalement, le survivant bénéficiera d’un avantage fiscal en ne payant que 5% de droits d’enregistrement (au lieu de 35 à 60% habituellement). Toutefois, deux conditions doivent être remplies pour en bénéficier :
1°- La valeur du bien ne doit pas excéder 76 000 euros le jour du décès ;
2°- Le bien immobilier doit constituer l’habitation principale des acquéreurs le jour du décès.

Votre notaire ne manquera pas de vous apporter d’autres conseils lors de l’acquisition, et de vous apporter on point de vue.

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QUESTIONS ET REPONSES SUR LES SCI

 

 

 

 



La domiciliation de la SCI au domicile du gérant n'est pas limitée. Elle peut donc y être permanente. Par ailleurs, il n'est pas interdit à un fonctionnaire d'être associé dans une SCI, celle-ci n'ayant pas un but commercial. Toutefois, pour en assurer la gérance, l'accord de son administration lui est nécessaire.