La domiciliation du siège social d'une SCI au domicile du gérant est illimitée ainsi qu'en a juge la Cour d'Appel de Paris (3ème chambre C, le 12 janvier 2001) dont voici l'extrait :
« la société civile qui a pour objet social la constitution, au moyen de fonds propres ou de fonds empruntés, et l'administration d'un patrimoine immobilier, n'est pas une entreprise au sens des dispositions restrictives (NDLR : par rapport à l'article L.123-11) ».

Le gérant peut donc en obtenir l'immatriculation pour un siège situé au lieu de son domicile personnel et ceci, pour une durée dépassant le délai de 5 ans (NDLR : donc, illimité). Pour information, ce que dit l'article L.123-11 du Code de commerce :

« La personne morale qui demande son immatriculation au registre du commerce et des sociétés est autorisée à installer son siège au domicile de son représentant légal et y exercer une activité, sauf dispositions législatives ou stipulations contractuelles contraires.

Lorsque la personne morale est soumise à des dispositions législatives ou stipulations contractuelles mentionnées à l'alinéa précédent, son représentant légal peut en installer le siège à son domicile, pour une durée ne pouvant ni excéder cinq ans à compter de la création de celle-ci, ni dépasser le terme légal, contractuel ou judiciaire de l'occupation des locaux.

Dans ce cas, elle doit, préalablement au dépôt de sa demande d'immatriculation, notifier par écrit au bailleur, au syndicat de la copropriété ou au représentant de l'ensemble immobilier son intention d'user de la faculté ainsi prévue.

Avant l'expiration de la période mentionnée au deuxième alinéa, la personne doit, sous peine de radiation d'office, communiquer au greffe du tribunal les éléments justifiant son changement de situation, selon les modalités fixées par décret en Conseil d'État.

Il ne peut résulter des dispositions du présent article ni le changement de destination de l'immeuble, ni l'application du statut des baux commerciaux ».

• Vaut-il mieux acheter une SCI ou le bien immobilier hors SCI ?
Je suis sur le point d'acheter un bien immobilier appartenant à une SCI. Vaut-il mieux acheter les parts de la SCI, ou bien, le bien immobilier que me vendrait la SCI et non les parts sociales ?

Il vaut mieux racheter la SCI, c’est-à-dire, les parts de celle-ci. Vous ne serez taxé qu’à 5 % du montant de la totalité des parts (équivalent au prix du bien). Les emprunts restant à rembourser, intérêts compris, viennent en principe, en déduction du montant à payer (la SCI continuera à payer le crédit dans ce cas). Mais il peut être décidé que les vendeurs soldent le crédit. Dans ce cas, le montant à payer sera celui fixé.

Dans cette configuration, il n’y a pas non plus obligation de faire appel au notaire, puisque ce n’est pas un bien immobilier qui est vendu, mais ce sont les parts sociales (qui englobent bien entendu, le bien immobilier). Vous établirez entre vous un acte de cession (sous seing privé). Vous ferez l'économie des frais de notaire également.

Nous vous encourageons vivement, au moment du rachat de la SCI, qui nous supposons, est à capital fixe, de passer à la transformer en société à capital variable (vous ne paierez pas plus cher si vous faites tout en même temps). Voyez notre article sur un autre site : statutsdesci.com.

Nous avons préparé un dossier pour vous permettre de faire cette transformation vous même. Disponible sur notre boutique à l’adresse suivante : http://www.documentationjuridique.com.

• Siège social en un lieu, pour acheter ailleurs ?
Je me trouve dans une grande ville et je vais créer une SCI (à capital variable, d'ailleurs). Pouvons-nous avoir le siège social à Bordeaux par exemple, et acheter un bien immobilier en Bretagne ?

Il n'y a aucun problème. Le ou les biens achetés par une SCI peuvent se situés ailleurs que le lieu où se trouve domicilié le siège de la société. La SCI, dont le siège se trouve en France (ou Dom-Tom), peut également acheter à l'étranger.

• Transfert de siège social.
En cas de déménagement du gérant où la SCI est domiciliée, le siège social de la société peut-il être transféré à son nouveau domicile ?

S'il s'était agi d'une société commerciale, il ne serait pas possible que la société retrouve le domicile du gérant comme siège social si cette situation existait déjà avant le transfert. En revanche, la SCI étant une société civile, et compte tenu de la décision de la Cour d'Appel de Paris (3ème chambre C, le 12 janvier 2001) qui précise que le siège d'une société civile immobilière peut être installé de manière non limitée au domicile du gérant, il ne semble exister aucune objection à ce que vous puissiez faire ce transfert dans les conditions que vous indiquez... 

• Filiale et SCI.
Je souhaite monter une SCI, filiale de sociétés commerciales déjà existantes. Comment doit-on faire l'intégration fiscale ?

Vous ne pouvez pas faire ce type de montage. Une SCI ne peut en aucun cas, avoir d'activités commerciales, et encore moins, disposer de filiales. En revanche,une société qui a des buts commerciaux peut détenir des parts dans une SCI, mais le but de cette dernière doit rester civil.

• Calculer les frais de notaire et la plus-value.
Comment puis-je calculer les frais de notaire, ainsi que la plus-value lors de la vente d'un bien immobilier ?

Ces calculs sont fonction de divers critères. Concernant les frais de notaire à la charge de l'acheteur (qu'il s'agisse d'un particulier ou d'une SCI), comptez entre 9,8 et 12 % du prix de vente. Pour plus de facilité, nous vous invitons à visiter le site :
lesiteimmobilier.com/calculs/cal_notaire.asp.

• Un prêt contracté par une SCI ne peut pas constituer le capital.
Les associés peuvent-ils faire un emprunt pour constituer le capital d'une SCI ?

Il n'est pas possible de constituer le capital d'une SCI avec un prêt contacté par celle-ci. En effet, le capital doit être constitué par les associés personnellement avec des apports constitués d'espèces, en nature (biens immobiliers, terrains constructibles...), ou encore, par des apports en industrie. La SCI ne peut pas constituer elle-même son capital !

• Un fonctionnaire peut-il créer une SCI ?
Je suis fonctionnaire et souhaite monter une SCI avec ma femme qui elle aussi, a le même statut. En ai-je le droit ?

Une SCI est une société non commerciale. Elle a un but civil uniquement. Dans ces conditions, un fonctionnaire peut donc monter une telle société et en être gérant.

• Tampon n'est pas obligatoire dans une société.
Je suis gérante d'une SCI. Ma question est simple : une SCI doit-elle obligatoirement disposer d'un tampon. Que doit-on y indiquer ?

Non, une société n'a aucune obligation de disposer d'un cachet (tampon). Les mentions qui doivent y figurer ne sont pas réglementées. En principe, selon l'usage auquel il est destiné, il comporte généralement : le nom commercial, l'adresse, téléphone, éventuellement le fax, n° de RCS, et adresse web.

• SCI et divorce.
Je possède 50 % des parts dans une SCI que j'ai constitué avec mon époux qui dispose des autres 50 %. La société est propriétaire d'un bien immobilier que nous louons dans le cadre notre profession libérale. Pour ma part, j'occupe 1/3 de la surface louable. Actuellement, je suis en phase de divorce difficile avec mon mari qui exige que je règle 50 % des crédits et charges. Dois-je céder à cette demande ou ne régler que 1/3 au prorata de ma part d'occupation ?

En créant une SCI, vous créez une personne morale nouvelle (par rapport à vous, personne physique). Les biens achetés par celle-ci, avec le prêt qui lui a été accordé sont sa propriété, et non celle des associés à titre personnel. Ceci dit, chaque membre de la SCI est responsable des dettes de la société proportionnellement au nombre de parts qu'il possède dans le capital. Que vous divorciez ou pas, cela ne change rien.

Si vous payez un loyer pour l'occupation des locaux professionnels, et si celui-ci couvre 1/3 des remboursements et frais, vous n'avez en principe rien d'autre à régler. Si votre mari occupe le reste de la surface, il lui appartient de payer un juste loyer, ce qui normalement, couvre tous les frais. Un tribunal vous donnerait probablement un avis positif pour une requête dans ce sens.

Dans le cas où la SCI est en réel déficit, vous seriez néanmoins responsable des dettes à hauteur de 50 %.

• Une association peut-elle être gérante d'une SCI ?
Pourriez-vous me préciser si une association peut être gérante d’une société civile immobilière ?

OUI, une association (déclarée en Préfecture) a la possibilité d'être nommée gérante d'une SCI. Elle sera représentée par son président ou un autre dirigeant. On entend par « dirigeant », toute personne qui, statutairement, à pouvoir de représenter la personne morale dans les actes de la vie civile. Cependant, la personne morale (association) peut désigner pour la représenter et assurer les fonctions de gérant, une personne faisant simplement partie de ses membres même si elle n'exerce aucune fonction dirigeante. Dans ce dernier cas, les dirigeants de l'association continueront à assumer la responsabilité des décisions prises par ce représentant.

Mais à attention : l'association ne doit pas être fictive. Elle doit avoir une activité réelle et éviter qu'elle ait exclusivement les mêmes membres que la SCI. Les services fiscaux et l'administration judiciaire pourraient démontrer le caractère vicié du montage.

•" Enfants mineurs associés.
Je suis divorcé et j'ai deux enfants : 11 et 17 ans. Puis-je monter une SCI avec eux ?
Vous pouvez monter une SCI avec nos enfants mineurs. Ils seront représentés par l’'autre parent, dans votre cas, votre femme. En effet, vous ne pouvez les représenter légalement puisque dans ces conditions, vous disposeriez des pouvoirs absolus avec la représentation des parts appartenant à vos enfants. Votre intérêt est de trouver un accord avec votre ex-épouse. En cas d'impossibilité, ou dans la mesure où elle aurait disparu, il vous faudrait obligatoirement faire appel au juge des enfants aux fins de désigner un autre représentant légal de son choix.

• Revenus boursiers avec une SCI.
Voici peu de temps j'ai commandé votre dossier pour la création d'une SCI destinée à la construction-vente. Sa caractéristique m'importe peu, je n'apporte aucun immeuble ou terrain, du moins, pour l'instant. Nous sommes trois associés, j'en serais le gérant. Sur le compte bancaire de la SCI, je compte y créditer et débiter des revenus boursiers. Puis-je être salarié ? Dans ce cas, est-il plus intéressant d'être ou pas associé et gérant ?

La SCI ne peut en aucun cas, avoir une activité commerciale, donc, de revenus boursiers. Un loyer encaissé pour un local non meublé n'est pas, paradoxalement, un revenu commercial, mais fait partie des prérogatives d'une société civile immobilière, tout comme la vente accessoire et non régulière de l'un de ses biens immobiliers. Le fisc accepte que la SCI puisse faire des opérations commerciales (uniquement en rapport avec l'immobilier) pour une part de 10 % maximum, par rapport à son chiffre d'affaires.

• Salarié d'une SCI. Les inconvénients.
Puis-je être salarié d'une SCI ? Puis-je être ou pas gérant salarié associé ?

Une SCI n'est pas une structure pour accueillir des salariés, sauf nécessité absolue (concierge, jardinier, entretien, etc). Rien ne l'interdit, mais fiscalement, l'opération n'est pas intéressante. En effet, si le salarié est associé, les salaires y afférents ne sont déductibles que dans certaines conditions. Les services fiscaux considèrent qu'il s'agit d'une avance sur la distribution des bénéfices. Plusieurs cas sont à considérer :

1°- Si le gérant n'est pas associé.
Quel que soit le régime d'imposition de la société, le gérant non associé (et rémunéré) est imposé sur le revenu, comme n'importe quel salarié. Sur le plan social, il est soumis aux cotisations du régime de droit commun (salarié). Charges et salaires sont déductibles totalement.

2°- Si le gérant est associé.
Son régime dépend de l'imposition de la S.C.I.

a-Si la société est imposée à l'IS (Impôts sur les sociétés), et que le gérant est une personne physique, il a le statut des associés et gérants majoritaires d'une SARL. Il devra cotiser au régime des travailleurs indépendants. Sa rétribution sera imposable sur le revenu (selon les règles de l'article 62 du CGI -Code Général des impôts-). Elle est déductible du résultat imposable (bénéfices), ainsi que les charges sociales correspondantes.

b- Si la société est imposée à l'IR (impôts sur les revenus), et que le gérant est une personne physique, sa rémunération sera considérée fiscalement comme avance sur sa quote-part des bénéfices qu'il percevra à la fin de l'année. Elle n'est donc pas déductible du résultat imposable. Le gérant sera lui, imposé sur ce qu'il perçoit au titre de revenus fonciers. Dans ce cas, n'étant pas considérées comme des salaires, ces sommes ne seront pas passibles de charges sociales. Revers de la médaille : le gérant n'aura donc pas de couverture sociale non plus...

c- Si le gérant est une personne morale (autre société, entreprise individuelle, association...), sa rémunération sera taxée selon le régime d'imposition de celle-ci. Exemple : la société gérante est imposée à l'IS, la somme perçue par celle-ci sera également soumise à l'impôt sur les sociétés.  

• Régimes d'imposition d'une SCI ?
Brièvement, quels sont les régimes d'imposition d'une SCI ? Sur certains sites, on entend parler de SCI "transparentes". De quoi s'agit-il ?

Les SCI sont soumises à l'impôt sur les bénéfices... Le terme de SCI transparente n'existe pas au sens juridique. Il faut retenir qu'il existe deux régimes possibles :

- L'imposition sur les revenus (IR).

Les bénéfices sont partagés proportionnellement au nombre de parts de chaque

associé, et sont imposés pour chacun d'eux, avec leurs revenus. Le fonctionnement est simple, pas besoin de tenir une comptabilité rigoureuse, pas de comptes à présenter en fin d'année (comme le régime IS), mais on ne peut pas tout passer en frais généraux, ni récupérer la TVA par exemple. Juste un forfait de 14 % est déductible (voir plus de précisions sur notre site).

- L'imposition sur les sociétés (IS).

Comme précédemment, mais les bénéfices subissent d'abord une imposition (15 % sur les bénéfices s'ils sont laissés dans l'entreprise, ou 33,33 % s'ils sont distribués aux associés).

Dans ce dernier cas, les associés bénéficient d'un avoir fiscal de l'ordre de 50 %.

Exemple : si un associé, perçoit 1000 euros de bénéfices à titre personnel, il

ne sera imposé que sur 50 % c'est-à-dire, sur 500 euros.

L'avantage du régime de l'IS est de pouvoir déduire les frais réels : les intérêts d'emprunt, le matériel d'aménagement des locaux, rénovation, récupération de la TVA (non possible avec le régime de l'IR).

Le régime de l'IS nécessite de tenir une comptabilité rigoureuse (comme c'est le cas pour une SARL ou une EURL par exemple), et de déposer les comptes annuellement au tribunal de commerce.

• Droits d'enregistrement pour les apports immobiliers.
Y a-t-il des droits d'enregistrement ( ou autres taxes ) à payer lorsque l'on fait un apport en bien immobilier lors de la constitution d'une SCI ?

Pour les droits d'apport concernant un bien immobilier non commercial apporté dans le capital par une personne physique, tout dépend du régime d'imposition de la SCI.

- Si elle est soumise au régime de l'imposition sur les revenus (revenus fonciers) (IR), elle n'est pas passible de taxe d'enregistrement, et l'apport se fait à titre gratuit (depuis le 1er janvier 2000). Toutefois, si le bien comporte un emprunt restant à rembourser et si celui-ci est pris ensuite en charge par la SCI, il faudra payer juste 0,10 % de l'évaluation de l'apport exprimé dans les statuts, au profit du bureau de la conservation des hypothèques.

- Si la SCI est soumise à l'imposition sur les sociétés (IS), et que le bien immobilier est bâti de plus de 5 ans, elle est exonérée. En revanche, si le bien est neuf, de moins de 5 ans, et quel que soit le régime d'imposition de la société (IS ou IR), il est soumis à la TVA de 19,6 % + une taxe selon les bases suivantes si :

a- l'apport est fait à une SCI soumise à l'IS pour un bien immobilier construit de plus de 5 ans, par une personne physique ou morale (société) assujettie à l'IR, il y aura lieu de payer une taxe de 4,89 % sur le montant du bien.

b- l'apport est fait à une SCI soumise à l'IS pour un bien immobilier construit de plus de 5 ans, par une personne morale (société) assujettie à l'IS, une taxe de 4,89 % sur le montant du bien sera également à payer.

Néanmoins, si l'apporteur s'engage à conserver pendant 3 ans, ses parts dans la SCI (reçues en échange de ce bien immobilier), il y aura exonération de l'apport (à condition aussi que l'immeuble apporté lors de la création). Ce dernier point étant susceptible de changer prochainement, on pourra consulter l'inspecteur des impôts dont dépend le siège (ou futur siège) de la société pour obtenir une confirmation éventuelle de dernière minute.

•" Divorce, séparation.
Avec mon beau-frère, je vais créer une SCI pour l'achat d'une maison. Que se passe-t-il si je divorce ? Puis-je récupérer mes parts. Si je décide de les vendre et que l'associé ne le veut pas comment dois-je faire ? Peut-on créer cette SCI avec mes 4 d'enfants pour éviter les droits de succession ?

Les biens achetés dans le cadre d'une SCI, lui appartiennent. Les membres qui la composent peuvent en jouir à titre gratuit ou onéreux, mais n'en ont pas la propriété.
Si un associé part ou décède, la SCI continue d'exister, sauf clause contraire dans les statuts. Les parts peuvent être cédées à un autre associé ou à une autre personne non associée. Dans le cas d'un décès ce sont les héritiers qui héritent des parts du défunt, selon les règles civiles habituelles du droit commun.

En cas de divorce, vous "récupérez" vos parts sociales, mais le bien reste la propriété de la société. Pour vendre le biens immobilier, il est nécessaire que tous les associés soient d'accord à la majorité (ce point est déterminé par les statuts). Si la société est composée de deux associés possédant chacun 50 % des parts, si aucun accord amiable ne peut être trouvé, on devra faire appel au tribunal de commerce pour régler le litige.

Et quoi qu'il en soit, le produit de la vente (déduction faite des frais, impôts et dettes en cours éventuellement, c'est-à-dire, les bénéfices nets) sera partagé en fin d'exercice social entre tous les associés...

Vous pouvez parfaitement intégrer vos enfants dans la SCI pour éviter effectivement, les droits de succession classiques.

• Droits d'un associé, même s'il est absent depuis longtemps.
J'ai créé une SCI voilà 18 ans avec mon frère. Peu après la création, il a disparu, ne donnant jamais de ses nouvelles. Aujourd'hui il revient pour me réclamer sa part. Or, pendant ces longues années, j'ai assumé seul, les responsabilités en tant que gérant, et financé les emprunts. Je pense qu'il n'a plus aucun droit sur la SCI.
Qu'en pensez-vous ?

Malheureusement, votre frère n'ayant pas démissionné, il reste associé même s'il n'a donné aucune nouvelle pendant 18 ans, avec les mêmes droits.

Si vous avez tenu une comptabilité et imputé les sommes apportées en compte courant, il vous sera possible de récupérer tout ou partie de votre investissement. Nous vous conseillons de consulter un comptable lequel, vous apportera les conseils nécessaires et procédure à adopter à ce propos.

Il est aussi possible à votre frère de vous revendre ses parts s'il le désire (schématiquement, il faut réévaluer le montant des parts par rapport à la valeur du ou des biens immobiliers, moins les impôts et dettes, en soustrayant aussi vos apports en compte courant, s'il y a lieu).

• Vente à soi-même des biens immobiliers, par le biais d'une SCI : à éviter !
Je dispose de deux studios totalement payés et loués, donc, rentables. J'ai l'intention de monter une SCI, et de lui revendre ces biens immobiliers. Avec les bénéfices, j'achèterais à nouveau d'autres studios. Est-ce possible ?

Vous pouvez parfaitement créer une SCI (nous vous conseillons d'ailleurs, de créer une SCI à capital variable) pour votre opération.

Cependant, il faut faire attention à la fiscalité dans le cas où vous envisageriez de revendre vos biens propres à la SCI, car le fisc peut contester l'opération. En effet, une SCI ne doit pas être créé dans un but de détourner les taxes diverses et faire des  profits. Vous pourriez être redressé comme dans une majorité des cas de ce type.

À notre avis, vous devriez procéder autrement.

Pour protéger vos biens actuels, montez une première SCI en apportant vos biens actuels en capital. Ils ne sont pas revendus à la société, mais apportés dans le capital. Vous pouvez prévoir un autre associé avec peu de parts sociales si cette opération n'a pas un cadre familial (par exemple, une ou deux parts). Sinon, constituez cette société avec vos enfants et votre famille.

Ensuite vous avez deux choix :

1°- Soit la SCI ainsi montée, achète d'autres biens immobiliers et contracte d'autres emprunts (grâce à votre capital immobilier, vous serez crédible auprès des banques).

2°- Soit vous créez une deuxième SCI (à capital variable) avec laquelle vous procéderez à ces achats. N'hésitez pas à en parler à votre conseiller bancaire. 

il est prudent de prendre un maximum de précautions en partageant les risques. (Vieux dicton : "il ne faut pas mettre tous les œufs dans le même panier. Si l'un des paniers tombe, les œufs de l'autre panier seront sauvés !). Votre notaire vous sera précieux pour vérifier quelques points importants. Notre article à ce sujet : vente à soi-même

• Occupation commerciale des locaux appartenant à la SCI, à titre gratuit.
Je vais créer une SCI. Je compte utiliser les locaux qu'elle aura acheté pour les besoins commerciaux d'une SARL à capital variable que je vais aussi monter, pour exploiter un fonds de commerce. Je n'envisage pas verser un loyer à la SCI, j'occuperais donc les locaux à titre gratuit. Aurais-je des impôts à payer ?

Si les locaux de la SCI sont mis à disposition gratuitement à la disposition d'un associé pour exercer une activité commerciale, même si aucun loyer n'est versé, l'utilisateur (dans votre cas, votre SARL) sera imposé sur leur valeur locative qu'ils représentent. Autrement dit, la SARL sera imposée sur des sommes non payées (valeur du loyer qu'elle aurait du payer), ces sommes ne pourront normalement, pas être déductibles de l'activité professionnelle. En revanche, la mise à disposition gratuite n'est pas passible de la taxe d'habitation.

Si les locaux sont mis à disposition gratuitement d'un associé à titre personnel (non commercial), les services fiscaux n'effectueront aucune taxation, ils pourraient être en mesure de réclamer cependant, la "contribution annuelle sur les loyers de 2,5 %" (par rapport au loyer qu'aurait du payer le locataire, prix moyen relevé dans l'environnement. Cour de Cassation du 24 avril 1990, n°88, 18-670 Lexis).

• Imposition des SCI si aucun bénéfice n'est comptabilisé ou un petit chiffre d'affaires réalisé ? Nous allons monter une Société Civile Immobilière. Pourriez-vous nous préciser quels sont les impôts à payer si nous n'avons aucune recette commerciale ?

Dans le cas où une S.C.I ne réalise pas de bénéfices, dont le chiffre d'affaires TTC est inférieur à 76.000 euros, elle n'a aucun impôt à payer. Si son chiffre d'affaires est supérieur à ce chiffre, elle devra payer l'impôt forfaitaire annuel (IFA) lequel peut varier de 750 à 30.000 euros.

Depuis une instruction du 27 janvier 1976 (complétée par l'instruction du 9 octobre 1978), ne sont plus taxables, les locaux d'habitation ne faisant pas l'objet d'un bail.

• Barème fiscal de l'IFA.
Les SCI réalisant moins de 400.000 euros de chiffre d'affaires TTC ne sont pas imposées à l'Impôt Forfaitaire Annuel (IFA). Cet impôt devrait être supprimé à partir de 2009. Le barème est le suivant pour le CA supérieur :

Chiffre d'affaires TTC réalisé/ Montant de l'IFA à payer:
- CA compris entre 400.000 euros et 750.000 euros : 1.300 euros
- compris entre 750.000 euros et 1.500.000 euros : 2.000 euros
- compris entre 1.500.000 euros et 7.500.000 euros : 3.750 euros
- compris entre 7.500.000 euros et 15.000.000 euros : 16.250 euros
- compris entre 15.000.000 euros et 75.000.000 euros : 20.500 euros
- compris entre 75.000.000 euros et 500.000.000 euros : 32.750 euros
- égal ou supérieur à 500.000.000 euros : 110.000 euros

• Une S.C.I est-elle possible pour d'une part, l'achat des murs et d'autre part, pour l'exploitation commerciale ?
Je désire acquérir un hôtel particulier comprenant 15 chambres pour reprendre et continuer l'affaire. Puis-je créer une SCI pour l'achat des murs, et l'exploitation commerciale ?

Non, vous ne pouvez pas avoir d'exploiation commerciale avec une SCI . Elle ne peut avoir qu'un but uniquement immobilier. Nous vous conseillons de monter deux structures :

- une SCI pour acheter les murs et tout autre bien immobilier.

- une SARL (si possible, à capital variable) pour l'exploitation de la partie commerciale
La SARL de verserait un loyer à la SCI, ce qui permettrait de payer les éventuels emprunts de la SCI.

Nous vous invitons à visiter notre autre site : montermonentreprise.com. Pour chacune de ces sociétés, nous disposons de dossiers pour monter vous-même vos structures, avec des frais minimum. Conseillé également : societecivileimmobiliere.com.

• Une société civile immobilière (SCI) de gestion peut-elle opter à la TVA pour l'assujettissement de ses loyers ?
Rappelons tout d'abord qu'un assujetti à la TVA est une personne qui exerce une activité entrant dans le champ d'application de la TVA même s'il en est exonéré. Ainsi un médecin est-il assujetti à la TVA même s'il en est exonéré par le code général des impôts.

1- Toutes les SCI ne peuvent pas opter à la TVA.

En effet, si votre SCI donne en location des locaux meublés à usage professionnel, elle est de plein droit assujettie à la TVA ; de même, si votre SCI participe aux résultats de son locataire.

En revanche, votre SCI ne peut faire l'objet d'une option si elle donne en location des locaux d'habitation, même meublés. Cependant, les locations meublées avec prestations de services para-hôtelières, effectuées par votre SCI inscrite au registre du commerce sont aussi assujetties à la TVA.

2- Les conditions de l'option

Votre SCI peut opter pour l'assujettissement à la TVA s'il s'agit :

- de locations de biens nus,

- à usage professionnel,

- utilisées pour les besoins de l'activité d'un preneur assujetti à la TVA ou d'un preneur non assujetti, à condition dans ce dernier cas que le bail mentionne expressément l'option de la SCI-bailleur.

C'est la SCI propriétaire qui décide si elle opte ou non à l'assujettissement à la TVA , option qui se manifeste par une lettre adressée au service des impôts. La mention de l'assujettissement des loyers à la TVA figurant dans le bail ne vaut pas option.

En revanche, l'Etat ou les collectivités locales (sauf pour leurs services à caractère commercial), sont en dehors du domaine de la TVA et n'y sont donc pas assujettis. Le bail conclu avec un non-assujetti à la TVA nécessitera donc à la fois une option expresse du bailleur mais également une mention spécifique dans le bail. Ce qui aboutit en fait à rechercher l'accord du locataire.

3- Les modalités d'exercice de l'option

L'option prend effet au 1er jour du mois au cours duquel elle est formulée. Elle se termine au 31 décembre de la 9ème année qui suit. Elle est toutefois prolongée d'office pour 10 ans si un remboursement de TVA a été obtenu.

Attention : les immeubles d'habitation qui se trouveraient dans le même ensemble immobilier et pour lesquels l'option n'est pas possible ne sont pas concernés par l'option.

L'option doit être accompagnée d'une copie du contrat de bail. Elle continue à produire ses effets en cas de changement de locataire sous réserve, si le nouveau locataire est un preneur non assujetti, de la nécessité de la mention de l'assujettissement à la TVA dans le nouveau bail.

• S.C.I : dispositions applicables à la gérance...
Lorsqu'une personne morale est nommée gérante d'une société civile, l'acte de nomination indique le nom de ses représentants légaux. Une annonce légale est obligatoirement publiée et doit comporter le nom de la société gérante, et le nom du, ou de ses représentants.

Par ailleurs, un associé non gérant peut à tout moment, par lettre recommandée, demander au gérant de provoquer une délibération des associés, sur une question déterminée. Le gérant procède alors, conformément aux statuts, à la convocation de l'assemblée des associés, ou à leur consultation par écrit. Si le gérant refuse de convoquer l'assemblée, l'associé saisi le président du tribunal de grande instance qui décidera de la désignation ou non, d'un mandataire chargé de provoquer cette assemblée des associés.

• Actes de commerce interdits avec une SCI
Une SCI classique (dont les statuts mentionnent gestion, exploitation par bail et toutes opérations financières mobilières ou immobilières) peut-elle facturer des honoraires et prestations de services à une autre société (SARL) ?

NON, elle ne le peut pas : une SCI a un but civil, et ne peut en aucun cas, faire des actes de commerce, et ne peut pas par conséquent, facturer des honoraires....

• SCI et meublés.
Une SCI peut-elle louer ses locaux ou appartements meublés (ou chambres meublées, gîte rural, appartements saisonniers meublés, etc... Si non, quelle est la solution ?

Une SCI est une société civile qui ne peut en aucun cas faire de commerce, et par conséquent, ne peut pas louer en meublé directement, si son chiffre d'affaires (de la partie meublée) dépasse 10 % du chiffre d'affaires annuel. Vous devez créer une autre société en plus, pour gérer cette partie "commerciale". La solution : vous devez créer deux structures :

1°- Une SCI

C'est la SCI qui achètera les murs, fera les emprunts, et gérera l'immobilier.

2°- Une SARL (si possible, à capital variable)

Pour l'exploitation commerciale des locaux en "meublée" ou "commerciale" (fonds de commerce, bureaux, entrepôts, gîte rural, appartements de vacances, sports d'hiver, etc...). Si l'activité nécessite des aménagements "matériels" (lits, bar, tables, etc...) c'est la SARL qui prendra en compte ces frais.

La SCI louera les locaux ou appartements à la SARL contre un loyer (soumis obligatoirement à la TVA). C'est le meilleur montage à mettre en place pour que fiscalement, tout soit "transparent". Nous vous conseillons de visiter notre autre site : montermonentreprise.com.

• Qu'est une "activité commerciale" pour une SCI ?
Une SCI ne peut pas avoir d'activité commerciale. Comment se positionne alors la location de ses locaux vides ou meublés ?

L'activité d'une SCI est obligatoirement civile. L'administration tolère cependant une tolérance de 10 % d'opérations commerciales par rapport à son chiffre d'affaires (CA) annuel. Mais pas n'importe lesquelles : elles doivent avoir un rapport direct avec l'immobilier (locations en meublé par exemple).

Louer un bien immobilier vide n'est pas considéré comme une activité commerciale. En revanche, un bien immobilier loué meublé (exemple : locations de vacances, prestations hôtelières, gîte, etc…) est une opération commerciale.

Exemple : le CA de la SCI est annuellement de 5.000 euros, elle pourra pratiquer 500 euros d'activités dites commerciales, en rapport avec son objet social, pour conserver son caractère civil. Pas question bien entendu, de vendre… des frites !

Si ce seuil de 10 % est dépassé, une autre structure doit être montée (comme une SARL… Voir notre site «montermonentreprise.com » ).

• Intérêt d'une SCI.
Quels sont les intérêts à créer une SCI ? Faut-il quand même créer une société civile immobilière pour acheter un seul appartement ?

Une SCI est surtout un outil au service de la gestion de patrimoine (familial ou professionnel), quel qu'en soit sa taille. Elle permet tout d'abord, d'éviter les risques d'une indivision, d'associer les enfants et les parents dans un achat immobilier (une résidence secondaire, une maison de famille, etc...) ou lors de la construction d'un ensemble immobilier, mais aussi, en associant des personnes étrangères ou pas à la famille. Plus tard, la transmission de la part des parents aux enfants ou aux petits-enfants pourra se faire progressivement (par petites fractions) et avec un coût fiscal mieux étalé dans le temps, beaucoup moins élevé, en évitant surtout les lourds droits de succession.

Le recours à la SCI est également intéressant dans le cas d'achat entre concubins ou partenaires pacsés, les enfants d'un autre mariage, etc… Cette structure juridique stable et évolutive permet déduire certaines dépenses (réel ou % selon le régime fiscal choisi), ainsi que la récupération d'une partie de TVA.

• Comment exclure les héritiers légalement avec la clause de tontine.
J'ai entendu parler de « tontine ». Pourriez-vous me préciser ce dont il s'agit ?

Le pacte de « tontine » (ou encore, « d'accroissement ») est une mesure qui consiste à insérer une clause dans l'acte d'achat d'un bien immobilier. Il permet au survivant de devenir propriétaire de la part du défunt avec effet rétroactif au jour de l'acquisition. La tontine précise que le survivant est réputé seul propriétaire du bien, depuis l'origine.

Elle peut éventuellement s'insérer dans les statuts de la SCI. Les héritiers n'ont aucun droit et ne peuvent en aucun cas, prétendre à quoi que ce soit. Ils sont totalement exclus.
Le pacte tontinier présente un inconvénient qui peut aussi, être considéré comme un grand avantage : il est « solide » ; même un juge ne peut le modifier ou l'annuler.

Fiscalement, le survivant y gagne puisque les droits d'enregistrement ne seront que de 4,85 % (5 % à partir du 1er janvier 2006) au lieu de 60 % aux concubins et des 40 et 50 % aux pacsés.

Deux conditions s'imposent pour bénéficier de ce régime (article 754A du Code Général des Impôts) :

1°- La valeur du bien, au jour du décès ne doit pas excéder 76.000 euros

2°- Le bien immobilier doit constituer l'habitation principale des acquéreurs au jour du décès de l'un d'eux.

Nous vous conseillons d'insérer cette clause dans l'acte d'achat, et surtout, à cette occasion, de demander conseils au notaire qui ne manquera pas d'apporter son point de vue.

•" Imposition des revenus fonciers de parts de SCI.
La SCI de gestion (location) n'ayant pas la transparence fiscale, c'est-à-dire ne relevant pas de l'article 1655 ter du code général des impôts, la SCI étant simplement "translucide" n'est pas imposable en tant qu'entité juridique.

Les revenus des locations sont imposables entre les mains des associés de la SCI en fonction de leur tranche d'imposition à l'impôt sur le revenu.

La SCI constituée exclusivement d'associés personnes physiques sert une déclaration 2072 qui lui permet de sortir le revenu foncier net. Cette déclaration est le reflet exact d'une déclaration de revenus fonciers pour les particuliers (déclaration 2044).

Dans le cadre de la déclaration 2072, la SCI répartit au prorata des parts respectives de chacun la quote part du revenu locatif sur la tête des associés. Ceux-ci, pour l'imposition à l'impôt sur les revenus, serviront une déclaration de revenus fonciers 2044 personnelle. La taxation, ou éventuellement l'imputation des déficits fonciers, est régie par les règles de droit commun, foyer fiscal par foyer fiscal : imposition en fonction des tranches d'imposition respectives ou imputations de déficits fonciers jusqu'à hauteur de 10 700 EUR ou 15 300 EUR.

Toutefois, si l'associé ne dispose pas d'autres revenus fonciers, il peut directement porter ces revenus de parts de SCI sur la déclaration d'ensemble des revenus (2042) en indiquant en annexe les coordonnées de la société, le montant des revenus par société et éventuellement le montant des intérêts d'emprunt contracté pour acquérir les parts de la SCI.

• Bail amphithéotique.
J'ai entendu parlé d'un bail amphithéotique. De quoi s'agit-il ?

Ce type de bail est peu connu. Il est utilisé dans le cas d'un terrain donné en location sur lequel le locataire peut faire ce qu'il veut. Par exemple, construire un immeuble. A la fin de ce bail (souvent d'une durée de 99 ans, toutefois, elle peut-être différente), la personne ou la société qui a donné en location le terrain en reprend la propriété avec l'immeuble dont elle hérite (gratuitement) et dont elle peut disposer comme elle le souhaite.

Il est à noter que des problèmes peuvent apparaître au moment de la reprise du terrain. Imaginons que des locaux commerciaux aient été construits par le bailleur du terrain, et loué pour une durée supérieure à la durée du bail amphithéotique.

Lors de la restitution du terrain (et des locaux qui y ont été construits) la propriété change de main, et les locataires des locaux se retrouvent avec un bail caduque qui risquent l'expulsion.

Il convient donc lors de la location de locaux, de s'assurer que le loueur est bien propriétaire à par entière, et pas dans le cas d'un bail amphithéotique. On peut vérifier cette information en demandant une copie du titre de propriété, ainsi qu'un état auprès du bureau des hypothèques.

• Le notaire est-il indispensable si je crée une SCI
Grâce à votre dossier, je viens de créer une SCI. Je vais acheter un bien immobilier. Dois-je quand même faire appel à un notaire ?

OUI. Il faut bien faire la distinction entre la création d'une SCI et l'achat de biens immobiliers. Une SCI peut être montée librement, sans recours à qui que ce soit. En revanche, par la suite, tout achat, vente, ou cession doit obligatoirement passer par un notaire, que vous soyez un particulier ou une société. Le notaire est d'ailleurs de très bons conseils.

• Une SCI fait t-elle perdre le droit à certains avantages (PEL, Prêt à 1%, etc...)

Je vais monter une SCI et m'interroge sur le fait de savoir si j'aurais droit aux avantages de la loi Scrivener, prêt à 1 %, etc...
Le SCI que vous allez créer est une personne morale. Or, les CEL-Prêt Epargne logement (qu'il provienne de plan ou compte épargne), prêt PAS (prêt d'accession sociale), prêt conventionné, ou prêt à 0 % etc...sont réservés uniquement aux personnes physiques, autrement dit, aux particuliers et non aux sociétés.

Ne s'appliquent pas non plus à la SCI :

- Loi Scrivener (protection des acquéreurs de bien immobiliers, donc, pas de délai de 10 jours de réfléxion à la réception de l'offre de prêt).

- Loi Méhaignerie.

- Loi Périssol. Le dispositif de cette loi ne s'applique qu'aux associés d'une SCI n'ayant pas opté pour l'imposition sur les sociétés (IS). Quoi qu'il en soit, il n'est plus possible d'opter pour le dispositif Périssol depuis le 1er Janvier 2003 puisque cette possibilité d'amortissement s'applique aux immeubles acquis et construits entre le 1er janvier et 31 décembre 1998. La loi du 12 juillet 1998 a étendu l'application de la loi Périssol aux immeubles acquis entre le 1er janvier 1999 et le 31 août 1999, sous réserve de l'achèvement de la construction avant le 1er janvier 2001...

S'appliquent dans certaines conditions :

- Loi Besson. Applicable, mais les parts sociales ne peuvent pas faire l'objet d'un démembrement, ni pendant la période d'amortissement, ni avant l'investissement ce qui aurait pour conséquences de perdre les avantages fiscaux de la loi.

- Loi de Robien . Applicable à condition que la SCI soit imposée sur le revenu (IR). Si la SCI opte pour l'impôt sur les sociétés (IS), la loi de Robien (qui est une rénovation du régime Besson) n'est plus applicable.

• La S.C.I fait t-elle perdre le bénéfice de l'APL ?
J'ai le projet d'acheter l'appartement loué actuellement par ma grand-mère auprès d'une société d'HLM. Si j'achète en mon nom propre, ma grand-mère n'aura plus droit à l'APL dont j'ai besoin pour couvrir le remboursement du prêt. La SCI peut-elle me protéger de cette disposition de la CAF ?

Rappelons tout d'abord que l'aide personnalisée au logement est accordée dans les conditions suivantes :

• au titre de la résidence principale;

• les logements doivent remplir certaines conditions;

• aux personnes de nationalité française et aux personnes de nationalité étrangère titulaires d'un des titres de séjour ou documents justifiant de la régularité du séjour et prévus en application de l'article L. 512-2 du code de la sécurité sociale.

L'aide personnalisée au logement n'est pas attribuée aux personnes qui sont locataires d'un logement appartenant à l'un de leurs ascendants ou descendants, ou ceux de leur conjoint ou concubin ou de toute personne liée à elles par un contrat conclu en application de l'article 515-1 du code civil.

La constitution d'une SCI est-elle une solution ? Bien que le locataire pourrait éventuellement bénéficier de l'APL, cette solution est fortement déconseillée.

Certaines personnes ont adopté une astuce comme "une solution" en procédant de cette manière : la SCI loue son appartement à une autre personne qui ne serait ni son ascendant, ni son descendant. Cette autre personne locataire n'y habiterait pas, mais sous-louerait à votre grand-mère par exemple… Il convient cependant d'appliquer cette ruse avec prudence en ayant toute confiance au locataire !

• Changement de gérant ?
Quelles sont succinctement les formalités pour le changement de gérant ?

Vous devez :

- établir un procès verbal d'assemblée constatant la démission du gérant actuel et la nomination du nouveau gérant,
- passer une annonce légale mentionnant le nom de l'ancien gérant et celui du (ou des) nouveau (x),
- déposer deux exemplaires des statuts modifiés (avec le nom du nouveau gérant), auprès du tribunal de commerce, ou seulement le procès verbal d'assemblée si le nom du gérant n'est pas mentionné dans les statuts
- remplir l'imprimé "MO" (à réclamer au CFE ou au greffe du tribunal de commerce).

Le centre des formalités vous fournira les documents (gratuitement) et la marche à suivre.

• Montage d'une société offshore à l'étranger pour acheter ou monter une agence immobilière en France ou en Europe ?
Est-il intéressant de monter une entreprise offshore à l'étranger, pour exercer l'activité d'agence immobilière, ou plus simplement, pour acheter un bien immobilier destiné à la location en France (ou en Europe par exemple) ?

La création d'une agence immobilière est très stricte et réglementée, nécessite des fonds de garantie importants et diplômes. Vous ne pouvez donc pas monter librement une entreprise type "agence immobilière" en Europe en général.

Vous pouvez bien sur, monter une société offshore qui achètera des biens immobiliers, pour les relouer ensuite. Mais fiscalement, vous n'y gagnerez rien : la société offshore paiera les mêmes taxes et impôts qu'un particulier ou société française (ou du pays dans lequel vous achèterez les biens), et les loyers seront imposés de la même manière.

Nous vous déconseillons cette formule si vous recherchez un intérêt fiscal. Pour la France, il vaut mieux monter une SCI (ou plus particulièrement, une SCI à capital variable).

• Une SCI française peut-elle acheter et louer un bien immobilier se trouvant à l'étranger ?
Une SCI française déjà établie, possédant et louant un appartement en France, peut-elle faire l'acquisition d'un immeuble dans un autre pays européen et en percevoir le loyer? Dans l'affirmative, est-ce que chacun des associés doit faire, pour sa quote-part, une déclaration au titre de revenus perçus à l'étranger ?

Une SCI française peut parfaitement louer et/ou acheter des biens immobiliers à l'étranger. Les taxes relevant de l'achat, de la location, ou de la vente, sont à payer dans le pays où se trouve implanté le bien immobilier.

Si la France n'a pas de traité de double imposition avec ce pays, des taxes seront à payer dans ce dernier d'une part, et en France d'autre part (dans le cadre des bénéfices par exemple).

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