Questions fiscales
fréquemment posées...

• Les règles d'imposition des associés.

Les bénéfices sont distribués en fin d'exercice social aux associés en proportion de leur nombre de parts sociales dans le capital (généralement, en fin d'année, mais pas obligatoirement. Selon le souhait des associés, et la date à laquelle la société a été créée, la période de 12 mois peut se terminer en tout autre moment de l'année civile).

- Lorsque les associés sont des personnes morales (sociétés), les bénéfices issus de la SCI entrent dans bénéfice imposables de ladite société.
- Lorsque les associés sont des personnes physiques, les bénéfices reçus sont imposés dans la catégorie des revenus de capitaux immobiliers. Ils bénéficient d'un abattement (réfraction) de 40 % applicable sans limitation sur le montant des dividendes (Code Général des Impôts, art. 158-3-2°) auquel s'ajoute un abattement fixe annuel de 1 525 euros (pour les personnes seuls ou de 3 050 euros (pour les couples soumis à l'imposition commune, après imputation de l'abattement de 40 %.

Ces derniers chiffres étant susceptibles d'être modifiés prochainement, nous vous conseillons d'en demander confirmation en cas de nécessité, auprès du service des impôts auquel vous êtes rattaché.

• Location de ses locaux en meublé pour 10 %..

Une société civile immobilière, pour ne pas être considérée comme faisant acte de commerce, doit louer ses locaux vides, c'est à dire, non meublé. C'est une obligation. Dans le cas contraire, elle serait considérée comme accomplissant des activités commerciales, au même titre que les hôtels par exemple. Toutefois, l'administration fiscale tolère une marge.

Si la SCI doit louer un appartement ou un bureau meublé, la recette provenant de cette location ne doit pas dépasser 10 % du chiffre d'affaires annuel de la société. Prenons un exemple. La société réalise un chiffre d'affaires, par la location de ses logements vides, de 120 000 euros. Elle peut sans aucun risque fiscal, louer une partie de ses biens en meublé pour une somme ne pouvant dépasser 12 000 euros/an (soit l'équivalent d'un loyer mensuel de 1 000 euros)

• Amortissement des immeubles dans une SCI.

Notre article vous apporte toutes les précisions à ce propos. Lire en cliquant ICI

• Existe t-il des exonération une plus-value sur les parts d'une SCI ?

OUI. La revente des parts d'une SCI après 22 ans de détention par un associé est exonérée d’impôt sur les plus-values, quelle que soit l'entrée du bien immobilier dans le patrimoine de la société civile immmobilière.

• TVA de la Société Civile Immobilière (S.C.I).

La SCI est obligatoirement soumise à la TVA dans les cas suivants, lors de la :
1°- location à usage professionnelle de locaux aménagés,
2°- location en meublés,
3°- location à usage commerciale lorsque le bailleur participe aux résultats de l’entreprise,
4°- location d’emplacements de stationnement de véhicules,
5°- pour les immeubles construits par la SCI si l’immeuble n’est pas destiné à l’habitation principale pour les trois quart de sa superficie.

Dans la plupart des autres cas, en principe, elle n’est pas soumise à la TVA sauf pour les locations consenties à des personnes elles-mêmes assujetties à la TVA. ou sur option. Cette option est prise pour une durée d’un minimum de dix ans, par déclaration effectuée par écrit au centre des impôts dont relève la SCI, et s’exerce immeuble par immeuble. En conséquence, la Société Civile Immobilière peut opter pour la TVA sur un immeuble ou un bien immobilier, et pas sur l’autre. L’assujettissement à la TVA dispense de payer le droit au bail.

Par ailleurs, la récupération de cette TVA due au titre de l’achat ou de la construction est limitée, et ne peut être déduite que d’une fraction, lorsque le montant annuel des recettes provenant de la location des immeubles en question est inférieure à 1/15ème par an, de la valeur de ces mêmes biens, ce qui limite souvent l’intérêt de l’option de l’assujettissement à la TVA (qui par ailleurs, nécessite la tenue d’une comptabilité stricte).

• SCI : Échapper à la taxe annuelle de 3 %.

Les Sociétés Civiles immobilières sont, depuis le 1er janvier 1993, assujetties à une taxe annuelle de 3 % sur la valeur vénale des immeubles qu'elle possède (art. 990 D et s. du Code Général des Impôts). Néanmoins, cette taxe n'est pas à payer si la SCI remplie l'une des trois conditions suivantes :

1°- Elle dépose annuellement avant le 15 mai de chaque année à l'administration fiscale une déclaration n°2746 précisant le lieu de situation des immeubles détenus par la SCI, leur consistance et leur valeur au 1er janvier, ainsi que l'identité de leurs associés et le nombre de parts détenues par chacun.

2°- Elle prend l'engagement de communiquer à l'administration, sur sa demande, certaines informations concernant l'immeuble et les associés. Cet engagement doit être pris dans les deux mois suivant la date d'acquisition de l'immeuble. Pour les immeubles possédés au 1er janvier 1993, cet engagement a pu être souscrit jusqu'au 31 mars 1994.

3°- Si elle dépose annuellement la déclaration n° 2072, elle est dispensée du dépôt de la déclaration n° 2746 ou de prendre l'engagement ci-dessus.

• Dans quelles conditions une société civile immobilière (SCI) de gestion peut-elle opter à la TVA pour l'assujettissement de ses loyers ?

Rappelons tout d'abord qu'un assujetti à la TVA est une personne qui exerce une activité entrant dans le champ d'application de la TVA même s'il en est exonéré. Ainsi un médecin est-il assujetti à la TVA même s'il en est exonéré par le code général des impôts.

1- Toutes les SCI ne peuvent opter à la TVA.
En effet, si votre SCI donne en location des locaux meublés à usage professionnel, elle est de plein droit assujettie à la TVA ; de même, si votre SCI participe aux résultats de son locataire.
En revanche, votre SCI ne peut faire l'objet d'une option si elle donne en location des locaux d'habitation, même meublés. Cependant, les locations meublées avec prestations de services para-hôtelières, effectuées par votre SCI inscrite au registre du commerce sont aussi assujetties à la TVA.

2- Les conditions de l'option
Votre SCI peut opter pour l'assujettissement à la TVA s'il s'agit :
- de locations de biens nus,
- à usage professionnel,
- utilisées pour les besoins de l'activité d'un preneur assujetti à la TVA ou d'un preneur non assujetti, à condition dans ce dernier cas que le bail mentionne expressément l'option de la SCI-bailleur.

C'est la SCI propriétaire qui décide si elle opte ou non à l'assujettissement à la TVA , option qui se manifeste par une lettre adressée au service des impôts. La mention de l'assujettissement des loyers à la TVA figurant dans le bail ne vaut pas option.

En revanche, l’État ou les collectivités locales (sauf pour leurs services à caractère commercial), sont en dehors du domaine de la TVA et n'y sont donc pas assujettis. Le bail conclu avec un non-assujetti à la TVA nécessitera donc à la fois une option expresse du bailleur mais également une mention spécifique dans le bail. Ce qui aboutit en fait à rechercher l'accord du locataire.

3- Les modalités d'exercice de l'option
L'option prend effet au 1er jour du mois au cours duquel elle est formulée. Elle se termine au 31 décembre de la 9ème année qui suit. Elle est toutefois prolongée d'office pour 10 ans si un remboursement de TVA a été obtenu.

Attention : les immeubles d'habitation qui se trouveraient dans le même ensemble immobilier et pour lesquels l'option n'est pas possible ne sont pas concernés par l'option.
L'option doit être accompagnée d'une copie du contrat de bail. Elle continue à produire ses effets en cas de changement de locataire sous réserve, si le nouveau locataire est un preneur non assujetti, de la nécessité de la mention de l'assujettissement à la TVA dans le nouveau bail.

4- Les avantages de l'option
Traditionnellement, l'option pour l'assujettissement à la TVA est préconisée afin de pouvoir récupérer la TVA sur les travaux s'il s'agit d'immeubles anciens ou sur le prix d'acquisition s'il s'agit d'immeubles neufs.
Cette récupération se traduit dans les faits par un remboursement de la TVA qui constitue un avantage de trésorerie.

Mais attention au fait que cette option accompagnée d'un remboursement de TVA vous oblige à assujettir les loyers à la TVA pendant pratiquement 20 ans (option reconduite obligatoirement de 10 ans du fait du remboursement). Il vous sera difficile par la suite de louer à un membre d'une profession libérale qui ne récupère pas la TVA, un médecin par exemple.

• Non-résidents membres d'une SCI établie en France

Si la société de personnes ou tout groupement assimilé dont ils sont membres a son siège en France et a la qualité de résident de France au sens des conventions fiscales conclues par la France, les associés personnes physiques non résidents ne peuvent pas être assujettis au prélèvement de 50 % ou du tiers sur les profits réalisés par la société et résultant respectivement des opérations de marchands de biens et de lotissements (CGI art. 244 bis) ou de cessions d'immeubles, de droits immobiliers et de titres de sociétés à prépondérance immobilière (CGI art. 244 bis A).

Dans cette situation, c'est la société de personnes ou le groupement qui réalise les profits ou les plus-values et les associés sont alors imposables dans les conditions de droit commun, à l'IR ou à l'IS, à raison de la quote-part des résultats de la société ou du groupement correspondant à leurs droits.

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