reabilitation


Un bail a réhabilitation
est un bail par lequel le
locataire s'engage à
effectuer des travaux,
dans une période
déterminée

Le contrat de bail à réhabilitation est celui par lequel le locataire s’engage à réaliser, dans un temps imparti, des travaux d’amélioration sur l’immeuble appartenant au bailleur propriétaire. Il doit le garder en bon état d’entretien et de réparations de toute nature, pendant la durée du bail à usage d’habitation. Article 252-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Ce contrat indique la nature des travaux, leurs caractéristiques techniques et le délai de leur exécution. Il est conclu, au minimum, pour douze années, et ne peut être reconduit tacitement. En fin de bail, les améliorations réalisées sur l’immeuble du bailleur lui bénéficient sans indemnisation.

Le bail à réhabilitation n’intéresse que les immeubles à usage d’habitation et ne peut donc concerner les locaux commerciaux, de même que les immeubles ayant un ou plusieurs commerces au rez-de-chaussée, les résidences secondaires ou de tourisme.
Le locataire ne peut être qu’un organisme d’habitations à loyer modéré, une société d’économie mixte dont l’objet est de construire ou de donner à bail des logements, une collectivité territoriale, ou un organisme agréé dont l’un des objets est de contribuer au logement des personnes défavorisées.

Le preneur a un pouvoir immédiat, partiel ou total sur l’immeuble, celui-ci peut donc être hypothéqué, saisi selon les formes prévues en cas de saisie immobilière, et peut également être cédé, sauf convention contraire, en accord avec le bailleur et sous certaines conditions.


Le régime fiscal du bail à réhabilitation


L’article 33 quinquies du code général des impôts précise que les loyers et prestations de toute nature constituant le prix du bail à réhabilitation ont le caractère de revenu foncier.

Selon l’article 49 de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998, les travaux exécutés sur l’immeuble par le preneur et revenant au bailleur à la fin du contrat, ne font pas l’objet d’une imposition sur le revenu. Il faut, cependant, distinguer selon que les travaux soient des dépenses d’amélioration ou de construction, des travaux de construction, de reconstruction ou des travaux d’agrandissement.

Les travaux constituant des dépenses d’amélioration sont régis par l’article 31-1-1° b du code général des impôts. Cet article dispose que « Les dépenses d'amélioration afférentes aux locaux d'habitation, à l'exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ainsi que des dépenses au titre desquelles le propriétaire bénéficie du crédit d'impôt sur le revenu ».

Le bailleur aura la possibilité d’additionner le prix de revient des travaux aux loyers de l’année pendant laquelle le terme sera échu et déduire ces sommes comme étant déductibles des dépenses d’amélioration. Cependant, si le montant de ces dépenses n’est pas connu, l’administration permet de ne pas les déclarer ni en recettes, ni en charges.

Les travaux constituant des dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement n’ont pas à voir leur prix de revient ajouté aux recettes de l’année au cours de laquelle le terme sera échu. Cependant, la condition est que ces travaux aient été effectués par le preneur dans les dispositions prévues par le bail.


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