LE REGIME MICRO FONCIER

PROJET DE LOI DES FINANCES 2004 ADOPTE

L'assemblée à adopté les nouvelles mesures du projet de loi de finances pour 2004 dont voici le texte intégral...

ARTICLE 4 bis (nouveau).
Extension du régime « micro-foncier » aux détenteurs de parts de sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés

Commentaire :
le présent article a pour objet d'étendre le régime dit « micro-foncier » aux détenteurs de parts de sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés.

I. LE DROIT EXISTANT

L'article 3 de la loi de finances pour 1998 a créé un régime d'imposition simplifié des revenus fonciers ou micro-foncier applicable, sur option, aux bailleurs dont les recettes brutes étaient inférieures à 4.574 euros, puis, à compter de l'imposition des revenus 1999, à 9.147 euros.

Le contribuable qui opte pour le régime du micro-foncier est dispensé de remplir la déclaration spécifique aux revenus fonciers, et n'est tenu que de mentionner le montant de ses recettes foncières brutes sur la déclaration de ses revenus de l'année.
Le revenu foncier net est ensuite automatiquement calculé par l'administration, les charges étant déduites par application d'un abattement égal à 40 % des recettes brutes. Cet abattement est censé couvrir l'ensemble des charges, et le contribuable ne peut donc déduire, par exemple, les travaux qu'il effectuerait sur son logement.

L'option en faveur du régime du micro-foncier ne peut pas être exercée lorsque le contribuable bénéficie de l'un des régimes spécifiques d'imposition des revenus fonciers (loi « Malraux », amortissement « Périssol », amortissement « Besson », etc.).
Jusqu'en 2002, l'option du contribuable en faveur de ce régime était irrévocable pour une période de trois ans, tacitement renouvelable. Toutefois, en cas de changement de locataire, le propriétaire pouvait renoncer à cette option pour revenir au régime réel et bénéficier ainsi, en plus de la déduction forfaitaire de 14 % ou 15 %, de la déduction du montant de ses travaux sur une base réelle.

L'article 12 de la loi de finances pour 2002 a transformé le régime du micro-foncier, régime sur option, en régime de droit commun pour les contribuables entrant dans son champ d'application. Par ailleurs, il a revalorisé les plafonds de revenus fonciers en-dessous desquels le contribuable bénéficie du régime simplifié.
Ainsi, cet article a rendu applicable de plein droit le régime d'imposition simplifié des revenus fonciers pour tous les contribuables dont le montant brut des loyers n'excède pas un seuil porté à 15.000 euros.

Le contribuable peut cependant bénéficier du régime réel d'imposition des revenus fonciers sur option, par le simple dépôt d'une déclaration spécifique aux revenus fonciers, en même temps que celui de la déclaration annuelle des revenus.
L'option pour le régime réel était alors exercée pour une durée irrévocable de cinq ans.
L'année au cours de laquelle le seuil de 15.000 euros est dépassé, ou celle au titre de laquelle le contribuable peut bénéficier d'un régime spécifique, le revenu net foncier du contribuable qui « sort » du régime micro-foncier est déterminé selon le régime réel ou le régime spécifique d'imposition.
Sur l'initiative de votre commission des finances, la durée d'option irrévocable pour le régime réel d'imposition a été réduite de 5 à 3 ans par la loi de finances pour 2003, afin de la faire coïncider avec la durée d'un bail et de rapprocher ce régime des autres régimes sur option comme les régimes réels en matière de bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et de bénéfices non commerciaux (BNC).

II. LE DISPOSITIF PROPOSÉ PAR LE PRÉSENT ARTICLE

Le présent article, introduit à l'initiative de la commission des finances de l'Assemblée nationale, avec l'avis favorable du gouvernement, a pour objet de rendre éligible au régime « micro-foncier » le contribuable qui détient des parts de sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés lorsque ces sociétés donnent en location des immeubles nus, à l'exception des sociétés immobilières de copropriété.
Le plafond de 15.000 euros de revenus fonciers est apprécié à proportion des droits du contribuable dans les bénéfices comptables de la société.

III. LA POSITION DE VOTRE COMMISSION DES FINANCES

La commission des finances est favorable à l'extension du régime « micro-foncier » aux détenteurs de parts de sociétés immobilières transparentes. Cette réforme concernera notamment les titulaires de parts de sociétés civiles immobilières et de groupements fonciers agricoles.

Elle note que le contribuable aura toujours la possibilité d'opter pour le régime réel si le montant de ses frais réels excède l'abattement de 40 %.
Le coût de la mesure est difficile à chiffrer car il dépendra de l'option choisie par les contribuables, mais il devrait être limité, selon les informations fournies par le ministère de l'économie, des finances et de l'industrie.