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Un locataire dispose de
deux années pour
contester un congé que
lui donne
son bailleur, pour
son bail commercial,
à partir de la date
à laquelle
il lui a été donné.

Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 2 octobre 2002 Rejet
N° de pourvoi : 01-02781
Publié au bulletin
Président : M. WEBER

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 13 décembre 2000), que par actes sous seing privé des 6 juin et 1er octobre 1973, Mme X... a donné en location à M. Y... des locaux à usage commercial pour une durée de douze ans à compter du 1er juillet 1973 ;
que, le 28 décembre 1984, Mme X... a signifié à la société Necker optique, venant aux droits de M. Y..., un congé avec offre de renouvellement pour le 1er juillet 1985 ; que le loyer du bail renouvelé a été fixé par un arrêt de la cour d'appel de Paris du 7 février 1989 ; que, le 27 juin 1995, la société Necker optique a fait signifier à Mme X... une demande de renouvellement du bail pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 1994 ; que la bailleresse a fait assigner sa locataire pour que cette demande de renouvellement soit déclarée nulle, estimant que le bail s'était renouvelé pour une durée de douze ans à compter du 1er juillet 1985, expirant seulement le 30 juin 1997 ;
Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de décider que le bail initial s'est renouvelé pour neuf ans à compter du 1er juillet 1985, se poursuivant par tacite reconduction à compter du 1er juillet 1994, puis se renouvelant pour neuf ans à compter du 1er juillet 1995, alors, selon le moyen :

1°- que, par application des articles 4 et 29 du décret du 30 septembre 1953, le renouvellement d'un bail commercial s'opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration et aucune juridiction n'a le pouvoir de modifier les clauses du bail commercial à renouveler, sauf les pouvoirs reconnus au juge en matière de fixation du prix ; qu'en énonçant qu'à l'issue de l'instance judiciaire en fixation du loyer du bail renouvelé, celui-ci, à défaut d'accord exprès des parties pour voir renouveler le bail initial quant à sa durée de 12 ans, s'était renouvelé pour la durée légale de 9 ans, la cour d'appel a violé les dispositions susvisées, ensemble l'article 7 du décret du 30 septembre 1953 ;

2°- que la cour d'appel ayant, dans son arrêt du 7 février 1989, tranché la contestation relative à la fixation du prix du bail renouvelé, et le preneur s'étant abstenu d'élever quelque contestation que ce soit sur la durée du bail renouvelé, celle-ci n'était pas fondée à modifier la durée du bail, telle qu'elle avait été déterminée par les parties aux termes du bail initial formé entre elles ; qu'en décidant qu'à défaut d'accord entre les parties, le bail renouvelé devait être de la durée légale de 9 ans, la cour d'appel a violé les dispositions susvisées, ensemble les articles 5 et 33 du décret du 1er septembre 1953 ;

3° - que le congé avec acceptation du renouvellement de bail délivré à la demande de Mme X..., le 28 septembre 1984, mentionnant qu'elle était disposée à consentir le renouvellement du bail aux mêmes clauses et conditions que celles du bail précédent, la cour d'appel ne pouvait, sans dénaturer ce congé, retenir que le principe de renouvellement du bail pour une durée fixée légalement était acquis, dans le silence du bailleur, ce qui dispensait la société Necker optique de contester les termes du congé ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;

4° - qu'aux termes des articles 5 et 33 du décret du 30 septembre 1953, le locataire qui entend contester le congé doit saisir le Tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ; qu'en l'espèce, Mme X... ayant déclaré être disposée à consentir au principe du renouvellement au 1er juillet 1985, aux mêmes clauses et conditions que celles du bail précédent, le bail stipulant une durée de 12 ans, il appartenait à la société Necker optique d'élever une contestation relative à la durée du bail dans le délai prescrit à peine de forclusion ;
qu'en énonçant que la société Necker optique n'avait pas à contester les termes du congé et, qu'en conséquence, aucune prescription ne pouvait être invoquée, la cour d'appel a violé les dispositions susvisées ;

Mais attendu qu'ayant relevé, à bon droit, que l'article 7, alinéa 1er, du décret du 30 septembre 1953, devenu l'article L. 145-12, alinéa 1er, du Code de commerce, est une disposition d'ordre public aux termes de laquelle la durée du bail renouvelé est de neuf années, sauf accord des parties pour une durée plus longue, qu'un bail renouvelé est un nouveau bail et non le prolongement du bail antérieur, que la formule traditionnelle "bail renouvelé aux clauses et conditions du bail venu à expiration" ne fait pas référence à la durée du bail, laquelle est fixée légalement, la cour d'appel en a exactement déduit, sans dénaturer le congé délivré par la bailleresse, que lors de chaque renouvellement, il appartient aux parties d'exprimer expressément leur volonté de contracter pour une durée de douze années faute de quoi le bail est renouvelé pour la durée légale de neuf années et a constaté, dans l'exercice d'un pouvoir souverain, que Mme X... ne rapportait pas la preuve d'un tel accord ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les consorts X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne les consorts X... à payer à la société Necker optique la somme de 1 800 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux octobre deux mille deux.

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