Qu'est-ce que le
régime micro-foncier,
à qui s'applique t-il ?

Le régime micro-foncier s’applique aux revenus tirés de la location de logements vides soit individuellement à titre de particulier, soit sur la part des bénéfices distribuée par la SCI à la fin de chaque exercice à condition que la société civile immobilière soit soumise au régime d’imposition des revenus (IR), et non sur l’imposition des sociétés (IS). Plusieurs situations peuvent se présenter.

Selon qu’il s’agit d’un logement ou local vide ou meublés, les loyers perçus sont considérés comme des revenus fonciers ou comme bénéfices industriels et commerciaux (BIC)

Le logement doit être loué vide.

Si les revenus sont tirés de la location d’un logement vide, non meublé, ils doivent être déclarés dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes sont alors possibles, selon le montant de ces derniers : soit le micro-foncier, soit le régime réel.

1°- Le régime micro-foncier.
Il s’applique automatiquement si votre chiffre d’affaires de l’année ne dépasse pas 15.000 euros (soit 1.250 euros par mois). Ce régime vous fait bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 %. Ce qui signifie que vous ne serez imposé que sur 70 % des revenus (soit sur 10.500 euros).

Vous devez en fin d’année, lors des déclarations, indiquer le montant brut de vos revenus fonciers (sans aucune déduction de quelque sorte que ce soit) sur l’imprimé n°2042.

Le revenu brut comprend (hors TVA) les loyers, les subventions de l’Anah, les indemnités d’assurance éventuellement perçues pour loyers impayés, etc. Du fait de la réduction indiquée ci-dessus, il ne peut plus être décompté aucune charge, mais les déficits précédents non encore reportés peuvent l’être sur le revenu foncier net du contribuable, calculé après l’abattement.

Le propriétaire ou la SCI propriétaire ne peut pas non plus bénéficier du régime micro foncier s’il perçoit des loyers en provenance de logements situés dans les zones franches urbaines, des monument historiques, de logements bénéficiant d’une déduction forfaitaire majorée (régime Borloo, etc.), des titulaires de la nue-propriété (puisque ces derniers peuvent imputer les dépenses de réparations importantes sur leur revenu global). Même chose pour les démembrements provenant d’une transmission entre parents.

2°- Le régime du réel.
Lorsque les revenus locatif dépassent 15.000 euros, de régime s’applique de plein droit. S’il a été choisi alors que les revenus sont inférieurs à ce montant, l’option est irrévocable pendant 3 ans. Ce régime peut être intéressant si beaucoup de travaux ont été engagés (rénovation, emprunt, etc.).

Pour en bénéficier, vous devez remplir l’imprimé 2042 lors de votre déclaration de revenus (déjà indiqué ci-dessus), ainsi que l’imprimé n°2044.

Le calcul du revenu net foncier est calculé selon cette formule : revenu brut – charges (frais). Si un bénéfice est dégagé, c’est le montant de ce revenu net qui sera imposé. En revanche, si vous accusez un déficit, il sera déductible sur le revenu global sous certaines conditions.

• Le revenu brut comprend tous les loyers encaissés toute l’année civile

• Les charges comprennent tous les travaux d’entretien et de réparation, d’amélioration et d’entretien, impôts fonciers, assurance, diagnostics, syndic, frais de gestion, (contrat, annonces pour la location et frais de déplacement y faisant suite, téléphone, procédures diverses, etc.), intérêts d’emprunt, frais de copropriété, etc.

Notre conseil

Le régime micro-foncier ultra simplifié est intéressant pour de petits investissements locatifs ne nécessitant ni travaux, ni emprunts, sauf s’ils ne dépassent pas 30 % des loyers d’immobilier locatif. Ce niveau est souvent vite atteint, dans ces conditions, il vaut mieux faire le choix de l’imposition au régime réel, laissant cette fois, la possibilité de déduire les frais…

Locations meublées.

Si les locaux loués sont meublés, ils entrent dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Selon le montant des loyers encaissés pour l’année, deux régimes d’imposition sont possibles : le micro-BIC ou le régime dit «bénéfice réel ».

1°- Le régime « micro-entrepreneur / BIC ».
Il s’applique pour les recettes annuelles ne dépassant pas 70 000 euros. La déclaration des revenus doit être établie sur l’imprimé n°2042C.

Vous n’avez aucun calcul à effectuer. Aucune charge ne peut être déduite.

Toutefois, les meublés de tourisme, chambres d’hôtes et gîtes ruraux bénéficient pour ce régime, de conditions plus avantageuses puisque le plafond des recettes annuelles est fixé à 170 000 euros. Voir site : http://www.autoentrepreneurs.com

2°- Le régime « bénéfice réel ».
Il s’applique si les recettes annuelles dépassent 70 000 euros ou, si relevant du régime micro-BIC, le régime réel est choisi volontairement. Pour être recevable, l’option soit être signifiée aux services des impôts avant le 31 décembre de la première année pour laquelle on demande à en bénéficier. Elle est irrévocable pendant 2 ans, sauf changement d’activité. Elle est reconduite ensuite tacitement par période de 2 ans. Les imprimés n°2031 et 2042C (voir précédemment) doivent être déposés pour votre déclaration de revenus. Les loueurs professionnels sont soumis à un régime d’imposition spécifique.

Pour les particuliers :
Loyers exonérés d’impôt.

Pour les particuliers, les loyers sont exonérés d’impôts s’ils réunissent les trois conditions suivantes :

1°- en cas de location en meublé d’une ou plusieurs pièces d’une habitation principale ;

2°- si ces pièces louées constituent pour le locataire, sa résidence principale ;

3°- enfin, si le loyer est fixé dans les limites du raisonnable. Cette notion est fixée chaque année par l’administration des impôts (exemple pour 2012/2013. Le loyer annuel par mètre carré est de 177 euros en région parisienne, et de 129 euros pour les autres régions. Vous pouvez obtenir les derniers chiffres connus directement auprès du service des impôts).

Il est également possible d’obtenir une exonération d’impôts sur le revenu dans le cas où une partie de l’habitation principale est louée a des personnes n’y élisant pas domicile, et lorsque le produit de ces locations ne dépasse pas un certain montant (760 euros par an).

Références fiscales pour la construction de l’article :

• Code général des impôts : Articles à consulter : 14, 32, 34, 35 bis, 50-0.
• BOI 4 F-1-12 n°12 du 7 février 2012 relatif à l'exonération des revenus de la location en meublé d'une partie de la résidence principal.
• BOI 4F-3-09 n°76 du 30 juillet 2009 relatif au régime fiscal des loueurs en meublé.

Autres articles pouvant vous intéresser, en rapport avec ce sujet :

• Questions-réponses sur les sociétés civiles immobilières