Un propriétaire bailleur qui loue un bien nu peut réduire son imposition en déduisant certaines dépenses de ses revenus fonciers. Mais toutes les charges ne sont pas acceptées par l’administration fiscale, et confondre travaux de réparation et dépenses d’agrandissement est l’erreur la plus fréquente. Voici la liste précise de ce qui peut être déduit, et ce qui ne le peut pas.
Conditions générales pour déduire des charges de ses revenus fonciers
La déduction des charges n’est possible que sous le régime réel d’imposition, pas au micro-foncier. Ce dernier applique un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers perçus, sans qu’il soit nécessaire de justifier la moindre dépense. Le régime réel, lui, permet de déduire les charges réellement payées, à condition qu’elles remplissent trois critères simples.
La dépense doit d’abord concerner un bien loué et générant des revenus fonciers imposables, pas un logement vacant sans locataire ni un bien occupé par le propriétaire. Elle doit ensuite avoir été effectivement payée au cours de l’année d’imposition, et non simplement engagée ou facturée. Enfin, elle doit être justifiée par une facture ou un document probant : sans justificatifs fiscaux, l’administration peut rejeter la déduction en cas de contrôle.
Le choix entre micro-foncier et régime réel dépend surtout du montant des charges. Si celles-ci dépassent 30 % des loyers bruts, le régime réel devient plus avantageux. Il est obligatoire dès que les revenus fonciers annuels dépassent 15 000 euros, ou en cas de déficit foncier à imputer.
Liste complète des charges déductibles des revenus fonciers
La liste des charges admises en déduction est fixée par le Code général des impôts et précisée par le Bulletin officiel des finances publiques. Elle couvre plusieurs catégories de dépenses, des frais de gestion courants aux intérêts d’emprunt, en passant par les travaux et les assurances.
Frais de gestion et d’administration
Les frais de gestion englobent les honoraires versés à une agence immobilière pour la gestion locative, les frais de procédure en cas de litige avec un locataire, ainsi qu’une déduction forfaitaire de 20 euros par local pour les frais de correspondance et de déplacement, sans justificatif à produire pour ce montant fixe.
Dépenses de travaux : entretien, réparation et amélioration
Les travaux d’entretien et les travaux de réparation visent à maintenir ou remettre en état un bien sans en modifier la structure : remplacement d’une chaudière, ravalement de façade, réfection de toiture, remise en état de la plomberie. Les travaux d’amélioration apportent un équipement ou un confort nouveau sans changer le volume ou la structure du logement, comme l’installation d’un chauffage central ou d’une salle de bain supplémentaire dans des locaux existants.
Intérêts d’emprunt et frais financiers
Les intérêts d’emprunt contractés pour acheter, construire ou réparer le bien loué sont intégralement déductibles, tout comme les frais de dossier bancaire, les frais de garantie et les primes d’assurance emprunteur liées au crédit.
Taxe foncière
La taxe foncière payée sur le bien loué est déductible dans sa totalité, à l’exception de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères lorsqu’elle est refacturée au locataire dans les charges.
Primes d’assurance
Les primes d’assurance propriétaire non occupant, l’assurance loyers impayés et l’assurance couvrant les dommages au bâtiment entrent dans les charges déductibles, à condition qu’elles concernent bien le logement loué.
Provisions pour charges de copropriété
Les provisions pour charges de copropriété versées au syndic sont déductibles l’année du paiement. Une régularisation des provisions intervient ensuite l’année suivante : si les charges réelles étaient inférieures aux provisions versées, le trop-perçu doit être réintégré dans les revenus fonciers de l’année de régularisation.
Charges locatives non récupérées et indemnités d’éviction
Les charges locatives non récupérées auprès d’un locataire parti sans régler son solde, ainsi qu’une indemnité d’éviction versée pour récupérer un logement en vue de travaux ou d’une vente, figurent aussi parmi les dépenses admises en déduction.
| Type de dépense | Déductible | Non déductible |
|---|---|---|
| Réfection de toiture existante | Oui | |
| Construction d’une extension | Oui | |
| Remplacement d’une chaudière | Oui | |
| Ajout d’un étage | Oui | |
| Ravalement de façade | Oui |
Travaux et dépenses non déductibles
Les dépenses de construction, de reconstruction et les dépenses d’agrandissement ne sont jamais déductibles des revenus fonciers, même partiellement. Il en va de même pour les travaux qui modifient la structure ou l’affectation d’un local, comme la transformation d’un garage en pièce habitable créant une surface nouvelle. Ces dépenses ne sont prises en compte que lors du calcul de la plus-value à la revente, en majorant le prix d’acquisition.
La CSG déductible mérite une précision : seule la CSG payée au titre des revenus fonciers des années précédentes, à hauteur de 6,8 %, peut être déduite l’année de son paiement effectif, et uniquement dans le cadre du régime réel.
Le réflexe à adopter avant des gros travaux
Séparer clairement, sur les devis, ce qui relève de la réparation ou de l’amélioration de ce qui relève de la construction ou de l’agrandissement. Un devis global mal détaillé peut faire perdre la déduction sur l’ensemble du chantier en cas de contrôle.
Le déficit foncier : plafonds et mécanisme d’imputation
Quand les charges déductibles dépassent les loyers encaissés, un déficit foncier apparaît. La partie issue des intérêts d’emprunt ne peut s’imputer que sur les revenus fonciers des dix années suivantes. En revanche, la part du déficit liée aux autres charges (travaux, taxe foncière, assurances, frais de gestion) permet une imputation sur le revenu global, dans la limite d’un plafond d’imputation fixé à 10 700 euros par an.
Au-delà de ce plafond, ou pour la part liée aux intérêts, le report du déficit se fait sur les revenus fonciers des exercices suivants. Ce mécanisme suppose de continuer à louer le bien nu pendant au moins trois ans après l’imputation sur le revenu global, sous peine de remise en cause de l’avantage fiscal.
Erreurs fréquentes à éviter lors de la déclaration
La confusion la plus répandue reste celle entre travaux déductibles et travaux de construction, qui aboutit à un redressement fiscal si le fisc requalifie la nature réelle du chantier. Une deuxième erreur concerne l’oubli de réintégrer une régularisation de provisions de copropriété favorable au propriétaire, ce qui fausse le calcul du revenu net imposable.
Beaucoup de bailleurs négligent aussi de conserver leurs justificatifs fiscaux pendant la durée légale, alors qu’un contrôle peut intervenir plusieurs années après la déclaration. Enfin, il arrive fréquemment que des propriétaires appliquent les règles du régime réel tout en étant encore soumis au micro-foncier, faute d’avoir formalisé leur option auprès de l’administration dans les délais impartis.
