L'opération est-elle légale ?

Vous revendez votre bien immobilier
à la SCI que vous venez de créer...

Vous possédez une maison et aimeriez répartir le paiement de la lourde taxation des revenus fonciers qu’il génère autrement. Vous décidez donc, pour ne plus avoir personnellement à prendre en charge seul cette fiscalité, de créer une société civile immobilière dans le but de lui revendre votre bien immobilier. Ceci ne pose pas de problème. La SCI deviendra propriétaire de votre appartement ou autres biens, c'est elle qui en assurera les frais et charges.
Vous pourrez en être l’associé principal, avec la majorité des parts sociales. La SCI empruntera pour racheter le bien à vous-même. N'oubliez pas de consulter préalablement votre banque, histoire de la séduire et de faire accepter votre montage financier.

Dans le schéma général, il n’y a pas de problème puisqu'une SCI est une société, personne morale indépendante de vous-même (qui êtes une personne physique). Cependant, une règle importante doit être respectée, ce à quoi veille attentivement le fisc : « la société ne doit pas être créée dans le seul but de s’exonérer des impôts ou uniquement pour des préoccupations fiscales, mais doit avoir pour objectif le partage d’un bien immobilier et doit être un outil de gestion ».

Toutefois, la SCI devra trouver de l'argent pour financer l'emprunt et les frais d'entretien et de fonctionnement : soit les associés apportent chaque mois de l'argent pour couvrir les frais, soit elle loue les locaux pour payer l'emprunt bancaire. Les locataires peuvent être les membres de la société, des personnes de la famille, ou toutes autres personnes extérieures...

Pour être sans problème,
la vente à la SCI doit être réelle

Pour ne pas attirer l’attention des services fiscaux, il faut un changement réel de propriété. Il est donc très judicieux de veiller à ce que l’associé « vendeur » du bien immobilier de la SCI dispose de moins de 50% des parts dans la société (à la création » au moment de la transaction afin d’éviter la qualification de « vente à soi-même » et une annulation des avantages fiscaux, et réintégration de certaines taxes.

Le recours à un notaire est obligatoire pour la vente, peu importe que l’acheteur soit un particulier ou une SCI. Il pourra vous conseiller afin que vous puissiez améliorer votre montage. Dans tous les cas, nous vous conseillons la création d’une SCI à capital variable. Pourquoi ?

La SCI à capital variable
est conseillée...

La SCI à capital variable permet de modifier la répartition des parts de chaque associé sans avoir à en faire de déclaration, ni accomplir de formalités (voir infos SCI variable). En d’autres termes, on peut créer à deux personnes (ou plus !) une société civile immobilière, avec un associé qui aurait 10 parts, et l’autre 90. Un mois après (ou n’importe quelle autre période), on décide de modifier cette répartition de manière à ce que les associés aient 50 % des parts chacun (avec ou sans augmenter le capital). Quelles sont les formalités à accomplir vis-à-vis de l’administration, il n’y en a aucune.

En revanche, le gérant devra établir un procès-verbal (PV) de réunion en assemblée (vous pouvez la faire sans formalisme, sur le coin de votre table de cuisine) par lequel il et écrit que les associés ont décidé une autre répartition… Ce PV sera simplement établi et copié (ou écrit directement) sur le livre contenant les comptes rendus des assemblées. C’est tout !

Sur ce site, vous trouverez des « dossier-kit de création »® (marque déposée) lesquels vous permettront vous-même, de créer ce type de société. Vendre à soit même par le biais d’une SCI est une bonne solution à adopter (voir en haut de cette page dans l’onglet "commander un dossier pour créer votre SCI" (texte jaune, dans le menu).

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La vente d'un bien immobilier à une SCI dont on est membre n'est pas interdite. Il faut juste prendre quelques précautions.