tontine


Une tontine permet d'acheter un bien immobilier de faible valeur, à plusieurs. Le dernier survivant sera le seul propriétaire et les héritiers des défunts ne disposeront d'aucun droit dans la succession...

Comme pour toutes les formes de sociétés (sauf les sociétés de fait), et statuts de la SCI doivent être rédigés obligatoirement par écrit. C’est un règlement applicable pour son fonctionnement, son administration et sa résiliation. Alors, comment écrire les statuts, que doit-on y écrire ? Le point...

Les statuts peuvent être établis et signés librement par les associés. On parle alors de statuts « sous seing privé ». Le recours à un avocat, un comptable ou un notaire n’est pas obligatoire. La valeur juridique est identique.
Néanmoins, le recours à un notaire est obligatoire en cas d’apport d’un bien immobilier par un ou plusieurs associés. Il établira un acte appelé « acte authentique » ou « acte notarié ».


Rédaction des statuts :
les mentions obligatoires


Les statuts doivent contenir un certain nombre de mentions définies par la loi. En particulier, il s’agit de :

• nom de la société ;
• l’adresse de son siège social. C’est un peu le domicile de la SCI. Il peut être établi chez le gérant de la société, dans une société, à l’adresse d’un bien appartenant à la société, ou dans une domiciliation commerciale ;
• l’objet social. Il s’agit du but poursuivi. Dans une SCI (à part les SCI de construction-vente) il ne peut être commercial, il doit être civil ;
• liste des associés (au minimum deux personnes) avec leur identité complète, date de naissance, adresse, profession ;
• le montant du capital, lequel est divisé par un nombre de parts pour chaque associé. La forme du capital (fixe ou variable. A défaut d’indication, il sera à capital fixe) ;
• les apports de chaque associé avec leurs montants : en numéraire (en argent), en nature (bien immobilier), ou en industrie (temps et services apportés gratuitement à la société, lequel sera estimé en parts. Nous vous recommandons de ne pas utiliser ce type d’apport pour la SCI, souvent sujet à litiges) ;
• la durée. Celle-ci ne peut être supérieure à 99 ans, mais est renouvelable par tacite de reconduction (c’est à dire, automatiquement, pour une même période en principe, ou une période plus courte. La décision appartient aux associés).

Les statuts de la SCI contiennent également des modalités de :

• fonctionnement ;
• nomination et de destitution du gérant, ses modalités de rémunération s’il n’est pas associé (note : une SCI n’est pas une forme de société pour le salariat. Habituellement, cette fonction est bénévole, sauf en cas de patrimoine important à administrer) ;
• modification des statuts ;
• dissolution de la société civile immobilière ;
• tenue des comptes, versement des bénéfices ;
• tenue des assemblées des associés (assemblée réunissant tous les associés) ;
• cession des parts sociales ;
• règles de majorité (quorum) dans les décisions entre les associés ;
• comptes courants d’associé (associé qui avance de l’argent, remboursé si la société dispose de trésorerie, plus tard. Un intérêt peut même s’appliquer. C’est aussi un moyen d’apporter des capitaux de manière fiscalement transparente, sans formalité, avec une perspective de récupération) ;
• règles en cas de conflits, pour résoudre les problèmes ;
• clauses particulières (cession, tontine, etc.)

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Ne prenez pas de risques à recopier des statuts trouvés ça et là, sur le net, ou ailleurs. Vous vous préparez à acheter un bien immobilier ou en transférer un (ou plusieurs !) dans la société. Le prix d’un bon dossier d’information est dérisoire au vu de ce que représente votre investissement. En cas de mauvaise rédaction, vous devrez faire face le moment venu, à des problèmes parfois extrêmement importants.
Ouvrons une parenthèse et rappelons qu’une SCI permet d’éviter l’indivision et les problèmes liés à votre vie personnelle ou professionnelle. Elle peut être créée pour un achat entre particuliers (personnes physiques), par une entreprise ou société pour des locaux professionnels (personnes morales), ou un mixe des deux. Par ailleurs, les banques conseillent souvent à leurs clients, le montage d’une telle structure pour leur accorder plus facilement un prêt (sauf dissolution, les biens appartenant à la SCI restent sa propriété en tant que personne morale, même si des associés viennent à disparaître.

Pour vous aider à bien construire et créer votre SCI, la rédaction du site sci-societecivileimmobiliere.com met à votre disposition, un « dossier kit de création » (marque déposée) comportant tous les éléments qui vous sont nécessaires. Les statuts, la manière de les remplir pas-à-pas, tous les modèles dont vous avez besoin, etc. Ce dossier est disponible immédiatement sur internet, 24 heures sur 24, week-end ou jours fériés, quel que soit votre lieu de résidence : en France ou à l’étranger. De plus, plus besoin de vous déplacer. Vous pouvez tout créer rapidement par internet (même si vous n’êtes pas en France).

Pour vous procurer ce dossier-kit®, visitez la boutique en cliquant sur ce lien. Un dernier mot. Ces dossiers existent depuis 1981, soit plus d’un tiers de siècle. Mis-à-jour dès qu’il en est nécessaire, ils sont une véritable mine d’or d’informations, à la portée de ceux qui n’y connaissent rien ou n’ont jamais créé d’entreprise. Nous restons à la disposition de nos lecteurs (voir en haut de cette page, l’onglet « nous écrire » à droite).


Question posée récemment.


Question : Mon mari cumule des dettes pour un montant total de 56.000 euros. Nous sommes mariés sous le régime de séparation de biens. Lors de l'achat d'un bien immobilier, nous avons ensemble, créé une SCI. Nous l'avons créé nous même avec des statuts trouvés sur internet. Aujourd'hui, je me pose une question : un huissier peut-il saisir les biens immobiliers de la SCI. Les statuts contiennent, selon un expert comptable, des clauses inadaptées et non conformes. Peut-il en profiter pour vendre la maison ?

Notre avis :
NON. Etant donné votre régime matrimonial, ce dernier ne peut saisir que les parts de votre mari. Il ne peut ordonner la vente du ou des biens immobiliers, ils appartiennent à la SCI. Toutefois, il peut imposer la cession de ses parts sociales en accord avec les statuts qui en règlent de fonctionnement.

Il est donc d'une grande importance que ces statuts soient rédigés avec une extrême prudence par un spécialiste, en évitant ceux trouvés un peu partout sur le net, pour éviter des situations catastrophiques, lesquelles ne surviennent que lors de problèmes particuliers, après la création. Un conseil : prenez l'avis d'un notaire lequel saura vous orienter utilement dans le problème soulevé dans votre question...

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Pourquoi et comment créer une SCi





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