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Questions-réponses. (Suite)

• Une SCI peut-elle acheter une péniche au même titre qu'un appartement ?
J'ai l'intention de créer une SCI à capital variable dans la perspective d'acheter une péniche qui me servira d'habitation principale. Pouvez-vous me confirmer la faisabilité de ce projet ?

Hélas non, une SCI ne peut pas faire cette opération. Une péniche n'est pas considérée comme un bien immobilier. Elle ne peut donc pas acquérir ce type de bien.

• compromis de vente par une personne physique pour la transmettre à une SCI.
J’envisage de créer une SCI et d’acquérir un appartement avec un ami. Dans l’attente de cette création, est-il possible de signer une promesse d’achat pour l’achat de ce bien immobilier à titre personnel, puis le faire acquérir en dernier lieu par la SCI ?

L’opération est possible, mais attention de signer non pas une promesse de vente classique, mais une promesse unilatérale de vente, avec faculté de substitution. Ainsi, la SCI dès lors qu’elle sera immatriculée au registre du commerce, pourra se substituer à vous pour signer l’acte d’achat. Toutefois, la substitution ne devra entraver les droits du vendeur, l’acquéreur final (la SCI) devra respecter les mêmes obligations que l’acquéreur initial (vous, à titre personnel). Le conseil d’un notaire pourra s’avérer judicieux (pas de problèmes à ce sujet, puisque si la promesse de vente est librement établie entre les parties, en revanche, la vente doit obligatoirement passer par un notaire ensuite).

Précision : si vous signez un compromis de vente « ordinaire », acquéreur et vendeur s’engagent (sous diverses conditions suspensives), contrairement à une promesse unilatérale où seul, le vendeur s’engage, l’acheteur défaillant ne risquant simplement que la perte de son dépôt de garantie. Néanmoins, si le vendeur en est d’accord, la SCI peut acheter même si le compromis a été signé à titre personnel (ce dernier n’étant pas enregistré, il est toujours possible de trouver un accord de ce type, mais à condition d’être en bons termes avec l’autre partie).

• Peut-on obliger à vendre ?
Je suis membre d'une SCI. Est-il possible de forcer la vente de la maison (5 associés sur 8 sont d'accord) et obliger un associé à revendre ses parts ? La SCI doit-elle obligatoirement revaloriser, comme je le pense, son capital ? Peut-on interdire l'accès de la maison à un associé ?

NON, il n'est pas possible de forcer un associé à vendre ses parts sociales. Tout comme il n'est pas possible pour un associé, de faire vendre les biens immobiliers appartenant à la SCI.
Cependant, il faut consulter attentivement les statuts de la société. Ils réglementent le fonctionnement. C'est le total des voix qui compte et non le nombre d'associés.

Exemple : la société comprend 5 associés. Les trois premiers possèdent 2 parts chacun, et les deux autres, 5 parts chacun, soit un total de 16 parts. Si les statuts prévoient que la majorité s'établie aux 3/4, il faudra que les associés votant la décision réunissent à eux tous, un total de 12 voix pour que la proposition soit applicable. Si la majorité s'établie à la moitié, 8 parts seront nécessaires, ainsi de suite.

Le capital n'a pas à être revalorisé. Là aussi, il faut voir si les statuts prévoient une clause en la matière...

Enfin, l'accès au bien immobilier de la SCI est en principe, libre à tous les associés s'il n'est pas loué (bail de location obligatoire, que ce soit au bénéfice d’un associé ou une personne non associée et que le loyer soit gratuit ou pas).

Chacun, selon le bon sens, peut en disposer sauf restrictions prises en assemblée générale (obligatoire au moins une fois par an). En cas de litiges, il est possible de saisir le Président du tribunal désigné dans les statuts.

• Création d'une SCI familiale : apport de terrain, répartition des parts.
Souhaitant créer une Société Civile Immobilière entre membres de la famille (parents, enfants, grands-parents), nos parents sont actuellement propriétaires d'un terrain évalué à 250.000 euros, qu'ils souhaitent apporter en capital. Sur celui-ci, nous souhaitons y construire une maison secondaire (qui devrait avoir une valeur de 150.000 euros, selon notre estimation). Comment se répartiront les parts sociales ?

Seuls les apporteurs ont droit à des parts sociales. En théorie, seuls vos parents pourront donc prétendre à des parts dans le capital. Toutefois, de nouvelles mesures permettent de réaliser des donations avec une partie exonérée. Au moment de la cession, vos parents ont la possibilité de faire une donation à chacun d'entre-vous, les enfants, avec une partie non négligeable exonérée d'impôts.

Le montant de cette donation sera alors transformée en parts sociales. Mais attention : alors que la création de la SCI peut être montée librement par vous-même (voir nos dossiers), les opérations d'apports de biens immobiliers, d'achats, ventes ou fonciers divers doivent obligatoirement passer par l'étude d'un notaire.

Pour votre cas, c'est lui qui déterminera avec vous, la meilleure solution pour les donations et vous conseillera pour la répartition du capital au moment de la cession et des possibilités qu'offre la fiscalité. Quoi qu'il en soit, l'avis préalable du notaire n'est pas négligeable.

Pour ce qui concerne la maison à construire, c'est la SCI qui va prendre en charge les travaux (également faire les emprunts, si nécessaire). Dans ces conditions, ce bien appartiendra non pas à l'un ou à l'ensemble des associés personnellement, mais à la SCI. Pour ces raisons, la valeur du bien construit ne peut donc entrer dans le montant du capital.

Enfin, nous vous conseillons d'opter pour une SCI à capital variable (voir ICI)

• Questions diverses d'un lecteur : attention aux amalgames !
Nous aimerions créer une SCI pour y apporter un bien dans un premier temps, puis plusieurs par la suite, en location en empruntant la totalité de la somme pour l'acquisition.
- Comment cela se passe-t-il lorsque la société doit emprunter avant d'acquérir le bien?
- Si les entrées (loyers) sont égales aux charges (remboursement crédit) la société peut-elle être imposable ? Et quelles sont les charges déductibles ?
- Qu'est le capital variable et comment sont donc imposées les plus-values ?
- Si une société ne réalise pas de bénéfices et si son chiffre d'affaires TTC est inférieur à 76000 euros elle n'aura aucun impôts à payer. Ces 2 conditions sont-elles nécessaires ou l'une des deux peut-elle suffire pour ne pas être imposable ? En effet si le chiffre d'affaires est supérieur à 76000 euros, il n'implique pas forcément qu'il y ait des bénéfices !
- Peut-on modifier le mode d'imposition par la suite (IS à IR par exemple ?).
- L'établissement de crédit peut-il se retourner contre les associés si la SCI n'arrive pas à rembourser l'emprunt ?

Il faut d'abord constituer votre SCI. Vous créez ainsi une personne "morale" (vous, vous êtes une personne "physique") laquelle agit comme une personne physique, et peut demander par exemple à une banque, un prêt pour l'achat d'un bien immobilier. L'emprunt sera donc contacté au nom de la SCI et non pas, au nom de l'un des associés.

La SCI doit être constituée avant l'acquisition du bien immobilier. Toutefois, si le bien a été acheté avant la création de la société (qu'il soit fini de payer ou qu'un crédit soit toujours à rembourser), l'appartement, la maison ou l'immeuble par exemple peut être apporté dans le capital de la SCI lors de sa création. Attention : le montant de l'apport dans ce cas, si le bien immobilier est en cours de remboursement sera, non pas la valeur de ce bien, mais celui du montant déjà remboursée. Ensuite, la SCI prendra en charge en son nom, les remboursements qui restent à régler).

Exemple simplifié : vous apportez dans le capital de la société, un appartement acheté 100.000 euros, et vous n'avez remboursé pour le moment, que 15.000 euros sur le montant total du crédit restant en cours.

Dans ces conditions, bien que vous apportez l'appartement entier à la société, votre part dans le capital sera de 15.000 euros et non pas 100.000 euros, puisque la société va prendre la suite des remboursements. A partir de l'instant où vous faites cet apport, la SCI en devient propriétaire et assume la suite de vos engagements.

Si les "recettes" sont égales aux "dépenses", il n'y a pas d'impôts à payer puisqu'il n'y aura pas de bénéfices.

Relisez attentivement ce que nous en disons sur notre site (notamment, dans les "questions-réponses" et infos juridiques et fiscales).Voyez aussi notre site spécialisé sur le capital variable (sci-societecivileimmobiliere-variable.com).

Le chiffre d'affaires d'une SCI classique dépasse rarement 76.000 euros. Quoi qu'il en soit, il faut effectivement que les deux conditions soient réunies pour ne pas être imposable. Toutefois si aucun bénéfice n'est réalisé, il n'y aura pas d'impôts...

Si le statut fiscal choisi à la création est celui de l'imposition sur les sociétés (IS), il ne peut pas être changé par la suite. En revanche, si la SCI a opté pour l'imposition sur les revenus  (IR), il pourra passer à celui de l'impôt sur les sociétés dans les 2 années qui suivent...

Les associés d'une SCI sont responsables solidairement des dettes de la société en proportion du nombre de parts qu'ils détiennent dans celle-ci.

• SCI et SIIC
Quelle est la différence entre une SCI et une SIIC ?

Une SCI a pour vocation, l'achat de biens immobiliers et d'assurer leur gestion.

La SIIC une société d'investissement immobilier cotée. Il s'agit en général d'un statut adopté par les grandes foncières françaises. Il permet à celles-ci d'être exemptées d'impôts sur leurs bénéfices et leurs plus-values. Leur création est complexe du fait de la cotation en Bourse.

• Assemblées générales.
Est-il obligatoire, dans le cadre de la SCI à capital variable faire une assemblée générale annuelle et rédiger un procès-verbal d'assemblée ? Quel en est le contenu ?

Comme toutes les sociétés, une SCI doit annuellement effectuer une assemblée générale, et établir aussitôt un procès-verbal sera établi et signé par le ou les gérants (les associés n’ont pas à le signer). Ce dernier doit relater les décisions qui ont été prises. Les règles de convocation et de fonctionnement des assemblées générales ordinaires et extraordinaires sont indiquées dans les statuts de la SCI.

• Puis-je encaisser les loyers d'une maison au lieu de la SCI quand le bien sera terminé de payer ?
Je suis sur le point de créer une SCI, sur les conseils de mon notaire, mais une question se pose : à la fin du remboursement des crédits, peut-on imaginer que les loyers soient payés non plus à la SCI, mais aux associés directement ?

Lorsque le bien immobilier sera fini de payer, ce dernier appartiendra à la SCI et non à vous personnellement, les associés. Les loyers continueront à être perçus par la SCI et en aucun cas, ne pourront être encaissés sur le compte personnel des associés.

En fin d'année, en revanche, les loyers non dépensés constituant donc des bénéfices seront distribués entre les associés, en fin d'exercice social, après paiement des factures, taxes et impôts éventuels.

• Pistes pour obtenir des renseignements fiables ?
Votre site est remarquablement bien fait. L'un des meilleurs sur le net, semble t-il ! Votre publication est sérieuse, et les mises à jour plusieurs fois par semaine stabilisent votre support d'informations. Toutefois, mon cas étant particulier, je souhaite consulter un spécialiste. Où puis-je m'adresser ?

La première piste efficace et gratuite lorsqu'il s'agit d'un problème fiscal, ou lié à la fiscalité, est d'interroger le service des impôts dont dépend l'entreprise. Les agents sont ouverts et efficaces, sans compter que les renseignements sont anonymes : votre identité ne vous sera jamais demandée pour vous répondre. Ne craignez donc à les interroger en cas de besoin. Consultez aussi les sites du ministère des finances et ceux spécialisés en la matière.

Ensuite, pour les questions sociales particulières (charges, exonérations, etc...), les sites des organismes officiels vous offrent souvent la possibilité de poser des questions personnelles si celles-ci ne figurent pas sur les sites.

Enfin, la consultation (payante) d'un notaire (questions liées à l'immobilier, aux successions, aux frais, etc...), d'un avocat, d'un expert-comptable ou d'un conseil juridique vous apportera les réponses souhaitées. Sur le net, vous trouverez de nombreux sites de notaires très bien faits, avec des renseignements fiables (gratuits) et assez complets (recherche par le biais des moteurs de recherche).

• Que sont : l'usufruit et la nue-propriété.
De nombreux termes un peu barbares sont employés dans le jargon immobilier. Pouvez-vous préciser ce que sont l'usufruit, la nue propriété, et le droit de propriété ?

L'usufruit est un droit d'usage et de jouissance d'un bien démembré dont on peut aussi toucher les revenus sans en être le propriétaire.

La nue propriété est un droit de propriété d'un bien démembré dont on n'a pas l'usufruit. Le nu-propriétaire ne peut donc ni utiliser le bien, ni en toucher les revenus. La pleine propriété du bien ne lui revient qu'au décès de l'usufruitier.

Le droit de propriété. Pour illustrer l'explication, prenons l'exemple d'un logement. Le droit de propriété donne au propriétaire trois sortes de prérogatives : le droit d'utiliser le logement (l'habiter), le droit de percevoir les revenus du logement (le louer), le droit de disposer du logement (le vendre).

Il est possible, pour le propriétaire, de séparer ces prérogatives en deux groupes : d'une part l'usufruit qui comprend le droit d'utiliser et de percevoir les revenus, et d'autre part, la nue-propriété qui comprend le droit de disposer du ou des biens immobiliers. Le droit de propriété est donc l'addition de l'usufruit et de la nue-propriété.

• Impôts sur les bénéfices.
En créant ma SCI avec mon compagnon, nous étions conscient qu'il n'y aurait pas à priori d'avantages sur le plan de l'impôt sur le revenu. Or, si nous habitons la maison qu'achète la SCI, nous paierons un loyer à la société propriétaire, lequel constituera une recette sur laquelle nous seront imposés ! Quelque chose nous aurait-il échappé ?

Si vous versez un loyer dont le montant est égal aux dépenses (+ impôts fonciers, et autres frais), la SCI ne fera pas de bénéfices, et n'aurez pas d'impôts supplémentaires à payer.

Prenons un simple exemple :
- la SCI doit rembourser 950 euros de prêt bancaire mensuellement. Les impôts fonciers ont été estimés à 600 euros (pour l'année, soit l'équivalent de 50 euros par mois). Les autres frais prévisionnels (entretien bâtiment, rénovation..) sont évalués aux environs de 1200 euros pour l'année (soit 100 euro par mois).

Le total des frais mensuels seront donc de : 950 euros (remboursement emprunt) + 50 euros (côte part impôts fonciers) + 100 euros (côte part pour travaux, etc...) soit au total : 1 100 euros. Si le loyer est égal à ce montant (1 100 euros), il n'y aura pas d'impôts à payer (puisque aucun bénéfice distribué !). Nous vous conseillons de consulter un comptable lequel pourra vous apporter d'excellents conseils.

• Partage des bénéfices.
Si les comptes sont positifs en fin d'exercice, peut-on disposer librement des bénéfices ou doit-on les conserver pour d'éventuels travaux d'amélioration ou autres investissements ?

Si à la fin de l'année, à la clôture du bilan, il existe des bénéfices, les associés les reçoivent en proportion du nombre de parts qu'ils possèdent dans la SCI. Ils peuvent en disposer librement. Mais si des travaux sont prévus au cours de l'année, il est préférable et surtout prudent, laisser une côte part dans la SCI.

• Liste de banques accordant des prêts.
Pourriez-vous me donner une liste de banques qui accordent des prêts pour l’achat de biens immobiliers dans le cadre d'une SCI ?

Nous sommes certes, un organisme d'information, mais ne disposons pas de listes d'établissements bancaires accordant des financements. Et si c'était le cas, nous n'en fournirions pas, ceci ne serait pas sérieux. Il faut rappeler que chaque banque a des critères qui lui sont particuliers. Il est donc indispensable de rencontrer chaque responsable d'établissement pour présenter le projet d'achat.

• Transfert de siège à l'étranger.
Peut-on transférer le siège social d'une SCI française en Angleterre ou ailleurs en Europe ou à l'étranger ?

Non, cette opération n'est pas possible. De toutes les manières, il n'y a aucun intérêt fiscal à la faire.

• Modification du siège social.
Quelles sont les formalités de base pour la modification du siège social d'une SCI. Quels sont vos conseils ?

Le meilleur conseil que nous puissions est de vous donner est d'aller au greffe du tribunal de commerce du lieu du nouveau siège de votre SCI, et de demander l'imprimé qui vous permettra de faire ce changement, avec la liste des formalités à accomplir.

En principe vous devrez :

- établir un procès verbal d'assemblée comportant la décision du changement de siège social ;

- passer une annonce légale dans la même circonscription du nouveau siège social de votre société. Les adresses de journaux agréés pourront vous être remis au même endroit...

- déposer deux exemplaires des statuts rectifiés, avec l'adresse du nouveau siège social.

• Domiciliation d'une SCI dans une société...
Pouvez-vous me dire si une SCI de famille peut être domiciliée dans des bureaux dont elle serait locataire ? et quel sorte de bail elle peut signer ? (bail commercial éventuellement ?).

Oui, bien sur, une SCI peut être domiciliée dans une autre société. Néanmoins, vous avez sans doute intérêt à domicilier le siège de la SCI au domicile du gérant ou de l'un des associés...

Quoi qu'il en soit, dans notre "Dossier Juridique de Création", vous trouverez des modèles de baux que vous pourrez utiliser...

• Notaire obligatoire pour l'achat, vente ou cession d'un bien immobilier ?
Grâce à vos dossiers, j'ai créé une SCI. Cette dernière va acheter prochainement un bien immobilier. Alors que nous avons monté nous-même la SCI, devons-nous passer par un notaire pour acheter ?

OUI. Pour acheter un bien immobilier, le vendre ou le céder, il y a obligation de faire établir un acte notarié.

Précision importante : le notaire n'est pas obligatoire pour la cession, l'achat ou la création de parts dans la société civile immobilière, ne s'agissant pas dans ces derniers cas, d'opérations immobilières, mais de fonctionnement de la société régi par le Code de commerce.  

• Dissolution d'une SCI.
Je dois arrêter ma société civile immobilière. Quelles sont les formalités et où dois-je m'adresser ?

Vous devez vous adresser au greffe du tribunal de commerce qui vous remettra la liste des formalités à accomplir, mais aussi, l'imprimé pour cette radiation au R.C.S (registre du commerce et des sociétés).

Principales démarches (résumées) :

- établir un procès verbal d'assemblée comportant la décision de la radiation ;

- passer une annonce légale dans la même circonscription du nouveau siège social de votre société. Les adresses de journaux agréés pourront vous être remis au même endroit...

- présenter une clôture des comptes (bilan).

• Apport d'un bien ou terrain avant la création de la société. Financement.
Voici moins de 2 ans, j'ai fait l'acquisition d'un terrain en indivision avec un ami ; nous avons commencé des travaux afin de construire un pavillon et de le louer ; nous avons besoin aujourd'hui d'un financement pour finir ces travaux ; nous avons pensé nous constituer en SCI afin d'obtenir un prêt de la banque ; doit-on payer une taxe sur ce terrain dans le cas d'une SCI ?

Il convient d'abord d'avoir l'avis de votre organisme financier pour juger de l'opportunité du montage d'une SCI. En règle générale, une banque préfère prêter à une SCI, plutôt qu'à un particulier.

Il vous faudra apporter ce bien immobilier dans le capital de la SCI pour que le financement de travaux soit pris en compte...

Toute la validité de l'opération réside dans votre négociation auprès de votre banquier. S'il est favorable, vous prendrez seulement ensuite la décision de créer une SCI. Des frais de notaire sont à envisager. Contactez une étude pour vous faire préciser le montant de ces honoraires et taxes.

• Assujettissement à la TVA pour terres agricoles, SCI.
Pourriez-vous me préciser si les terres et bâtiments à usage agricole sont assujettis à la TVA. Une SCI peut-elle exploiter un terrain destiné à la culture ?

Non. Les bâtiments et terrains agricoles ne sont pas soumis à la TVA, pas plus que les locations nues d'immeubles à usage d'habitation, la location de terrains nus non aménagés, ni les locations de locaux d'habitation meublés ou aménagés (sauf exception lorsque le bailleur offre des prestations hôtelières ou assimilées comme tel). Mais attention : une SCI ne peut acquérir un terrain que s'il est constructible. Un terrain qui serait destiné à un usage d'exploitation agricole ne peut être géré par une SCI. Il vous faut créer dans ce cas, une SCEA (société civile d'exploitation agricole). Autres infos sur le site : www.infosagricoles.com

• Fixation du prix du loyer.
Je viens de monter une SCI grâce à votre dossier pour lequel nous vous félicitons pour la qualité. Nous avons fait l'apport d'un bien immobilier dans le capital. Celui-ci étant totalement payé, pour éviter des impositions en fin d'année, nous envisageons le louer ces locaux à un très faible loyer mensuel. Y a t-il une réglementation pour sa fixation ?

En principe, la fixation du montant du loyer est libre, mais depuis la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d'habitation, il convient d'être très prudent. Ce dernier ne doit être ni trop important, ni trop faible. Il doit être fixé selon la moyenne des loyers constatés dans un périmètre raisonnable autour du bien immobilier concerné. Les services fiscaux sont susceptibles en cas de constatation, d'opérer un redressement.

• Une personne morale gérante d'une SCI ?
Une personne morale (SARL) peut-elle être gérante d'une SCI. Celle-ci doit-elle être associée ?

Une personne morale peut être gérante d'une SCI. Les dirigeants de cette personne morale seront responsables comme s'il s'agissait de personnes physiques, mais la personne morale sera aussi engagée dans cette responsabilité. Votre SARL pourra être ou pas, associée. Une association peut également être associée ou/et gérante d'une société civile immobilière.

• Responsabilité d'un associé dans une Société civile Immobilière.
Quelle est la responsabilité d'un associé dans une SCI et quelles sont les références sur lesquelles nous pouvons nous appuyer ?

Il s'agit de l'article 1857 du Code civil qui dispose : « A l'égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l'exigibilité ou au jour de la cessation des paiements ».

• Gérance : un étranger gérant ?
Une personne étrangère peut-elle être gérante d'une SCI ?

Oui absolument. Une personne étrangère habitant sur le territoire français, en possession d'un titre de séjour en règle peut être gérante d'une SCI. Elle peut aussi être simple associée (aucun titre de séjour cette fois n'est obligatoire).

• Salarié de sa SCI. Achat de véhicule.
Peut-on avoir des salariés dans une SCI ? Peut-on acheter une voiture également au nom de la SCI ?

La SCI n'étant pas une société commerciale, cette dernière n'a donc pas vocation à avoir des salariés.

D'autant moins, que les salaires des personnes associées ne sont pas déductibles des bénéfices, ce qui découle sur une imposition importante, et ne nous le conseillons pas.

S'il s'agit d'une personne salariée non associée, les salaires et charges sociales sont déductibles. Mais il est indispensable que cette personne ait un poste réel direct en rapport avec la SCI (entretien des dépendances, gardien, etc....). Fiscalement, il serait difficile de faire admettre par exemple, un salarié "employé de maison" ou "cuisinier". Ce type d'activité ne peut pas être pris en charge par la SCI puisqu'il s'agit d'une activité relevant du "train de vie" des locataires et non un besoin pour la SCI elle-même !

Quant au véhicule, il conviendra d'apporter la justification de sa nécessité. Il ne peut s’agir que d'un véhicule utilitaire pour l'unique usage de la SCI, et en aucun cas, un véhicule de tourisme.

• Rédaction de l'acte notarié d'apport dans la société.
Je vais créer moi-même une SCI à capital variable avec votre dossier, et vais apporter un bien immobilier dans le capital de la société. Je sais que dans ce cas, je dois faire obligatoirement établir un acte de cession par un notaire. Est-ce celui-ci qui va déterminer le prix de cette maison, et à quel moment dois-je lui demander cet acte ? Après ou avant la création ?

Effectivement, c'est le notaire, avec votre concours et après son expertise, qui va déterminer le prix de votre bien immobilier. C'est cette valeur qui sera à indiquer comme montant de l'apport dans vos statuts.
Toutefois, si le crédit sur cette maison n'est pas terminé de payer, le montant du capital sera celui des sommes déjà remboursées par vous ou votre couple. La SCI prendra ensuite les remboursements à sa charge. Nous vous recommandons de demander conseil au notaire. L'acte de cession doit être établi avant dépôt du dossier auprès du tribunal de commerce).

• Siège social et boite postale.
Est-il possible d’installer le siège social de ma société à une boîte postale ?

Non. Il n’est pas possible d’installer le siège d’une société, quelle qu’en soit la forme, à l’adresse d’une boîte postale. On peut la domicilier chez le gérant, ou encore, dans une autre société.

• Contestation de la gérance après héritage issu d’un décès.
Suite au décès de mon père voici 3 mois, je me retrouve héritier des parts d’une SCI et associé minoritaire. Depuis, le gérant ne nous a jamais convoqué à une assemblée générale. Est-ce illégal ? Pouvons-nous considérer la société comme « inactive » ?
Nous désirons vendre la maison faisant partie du patrimoine de la SCI. Pouvons-nous obliger les autres associés à s’exécuter ? Des propositions lui ont été faites, lesquelles il a refusées. Que peut-on faire ?

Le gérant dispose d’un délai d’un an pour convoquer une assemblée générale. Il n'est pas en infraction. Toutefois, vous pouvez lui demander par lettre recommandée, de bien vouloir provoquer une assemblée générale dans les trois mois qui suivent
Par ailleurs, le gérant peut refuser les propositions d'achat s'il juge qu'elles ne sont pas suffisantes. Là aussi, vous pouvez lui faire des propositions par écrit ou bien, au cours d'une assemblée générale. Étant donné que vous n'êtes pas majoritaire, vous ne pouvez rien imposer.
En cas de désaccord total, vous pouvez saisir le Président du Tribunal de commerce pour qu'il désigne un arbitre conciliateur pour régler votre différend Ceci va entraîner néanmoins des frais.

• Responsabilité lors du départ d'une SCI.
Quelle est la responsabilité éd'une SCI qui décide quitter la SCI en question.

Un associé est responsable indéfiniment des dettes de la SCI dans laquelle il est associé, jusqu'à hauteur de ses parts sociales. Exemple : vous avez 10 % des parts sociales, et la SCI comptabilise 1.000 euros de dettes. Votre part de responsabilité est fixée à 100 euros, somme qui peut vous être réclamée par le gérant, ou le liquidateur, en cas de dépôt de bilan.

Dans votre cas, si vous quittez une SCI à capital fixe (le cas le plus courant), vous êtes responsable des dettes qui ont été contractées durant votre actionnariat. Autrement dit, il peut vous être demandé des comptes, même des années après votre départ (ce qui néanmoins, arrive peu souvent). En revanche, si la SCI est à capital variable, la responsabilité après votre départ de la société est limitée à 5 ans.

Attention : dans le cas où vous avez signé une caution solidaire lors d'un prêt qu'aurait pu contracter la SCI. Cette fois, si des précautions de limitation n'ont pas été prises dans l'acte de cautionnement (par exemple, la sortie de la SCI vous désengage de cette caution), vous continuerez à être responsable même si vous n'êtes plus associé, jusqu'à la fin de l'emprunt.

• S’associer avec une EURL dont on détient 100 % des parts.
J’ai l’intention de monter une SCI à capital variable pour acheter un bien immobilier. J’ai par ailleurs une EURL dont je détiens bien entendu, 100 % des parts. Puis-je monter cette SCI avec pour associé, moi à 50 % et ma EURL ?

NON, vous ne le pouvez pas. En effet, une société doit être composée d’au moins 2 personnes, et les parts ne peuvent pas être réunies en une même main. Autrement dit,  vous ne pouvez directement ou indirectement 100 % des parts d’une société.

Il en aurait été autrement avec une SARL, à condition de ne pas y être majoritaire. Toutefois,  les services fiscaux veillent aux abus. Il faut éviter ces montages.

• SCI et activité annexes .
Une SCI à capital fixe ou variable peut-elle avoir une activité secondaire telle que la pose de panneaux solaires ou faire des travaux immobiliers (entretien, maçonnerie, etc...) pour une autre SCI  ?

NON. Une SCI ne peut avoir que des activités immobilières, et principalement, la gestion et la location de ses propres biens immobiliers (pas ceux des autres). Toutes autres activités sont exclues... Une SCI peut en revanche embaucher une personne pour effectuer des travaux dans un bien immobilier qui lui appartient, et seulement dans ce cas.

• Un bail commercial doit-il être enregistré et où ? .
J'ai une SCI, et je dois signer un bail commercial avec une société à qui nous allons louer un local. Dois-je faire enregistrer ce bail, et où  ?

Non. Il n'y a aucune obligation de faire enregistrer votre bail commercial signé entre deux personnes, que celles-ci soit des personnes morales (entre sociétés), entre particuliers, ou entre une personne morale (société) et une personne physique.

• SCI et activités annexes financières...
Une SCI peut elle souscrire un contrat de capitalisation ? n’est àson objet social ?

Non, une SCI ne peut souscrire un tel contrat. Son activité ne peut être que liée directement à la gestion immobilière de ses biens propres. Son objet social ne peut être que l'achat de biens immobiliers et leur administration. Eventuellement, ces biens peuvent être revendus par la SCI à condition que cette dernière n'en fasse pas un commerce. Rien d'autre !

• Je souhaite passer un appartement acheté personnellement, vers une SCI...
J'ai acquis un appartement il y a deux ans et demi et je rembourse le prêt consenti pour cet achat. Aujourd'hui, je souhaiterai créer une SCI avec mes enfants (22 et 16 ans). Je souhaiterai connaître la marche à suivre étant donné que je rembourse mon appartement. Après la création de la SCI, devons-nous, moi et mes enfants, contracter un nouveau prêt au nom de la SCI pour le remboursement de l'appartement ?

Nous vous conseillons de créer une SCI à capital variable de préférence (voir notre autre site : http://www.statutsdesci.com).

Concernant votre cas, deux solutions se présentent :

1°- Vous créez une SCI, et apportez le bien dans le capital. Dans ce cas, c’est la SCI qui continuera à rembourser le prêt (de votre côté, vous paierez un loyer pour couvrir le montant du prêt). Il faut voir avec votre banque préalablement pour obtenir leur accord pour le le propriétaire du prêt devienne la SCI et non plus, vous. C’est la solution la moins coûteuse.

2°- Vous créez une SCI, et vendez votre bien immobilier à votre SCI. Bien que cette solution soit possible, il faut l’éviter. Tout d’abord, il vous faut demander un nouveau prêt à la banque au nom de la SCI pour couvrir le crédit en cours que vous payez. Vous allez payer 2 fois les intérêts. Cette solution est coûteuse.


Dans les deux cas, vous devez passer obligatoirement par le notaire pour qu’il vous établisse un certificat de cession (lui téléphoner pour connaître le coût de cette opération). La SCI, c’est vous qui la créerez... Sur ce certificat de cession, seront indiqués :

- que le propriétaire de l’appartement n’est plus vous, mais la SCI
- le  montant du bien immobilier. C’est ce montant qui sera indiqué sur vos statuts, pour le montant du capital. Si vous créez une SCI à capital variable, il sera le montant du capital minimum. Le montant du capital maximum devra avoir une somme supérieure (par exemple, le double du montant indiqué pour le capital minimum

• Créer une SCI pour acheter à l'étranger .
Je veux créer une SCI (à capital variable) en France. Puis-je acheter un bien immobilier aux Etats-Unis avec celle-ci ?

OUI, bien sur, une SCI (qu'elle soit à capital fixe ou variable) en France peut acheter un bien immobilier à l'étranger. La fiscalité est celle applicable dans le pays d'achat pour ce qui concerne les impôts ou/et taxes (par exemple, en France, un propriétaire doit payer un impôt foncier). Si la société fait des bénéfices dans le cas de location, ils seront imposées dans le pays où se trouve ce bien immobilier, ou bien en France, ou dans le pays en question si un traité de non imposition entre les deux pays concernés a été signé .

Ce traité existe entre la France et les Etats-Unis. Vous pourrez donc payer les impôts sur le revenu provenant du fruit de cette location, dans le pays qui vous semble le moins élevé.

• Second mariage.
Peut-on protéger les biens immobiliers achetés en commun, des enfants d'un premier lit, ou des héritiers éventuels de son premier mariage en créant une SCI à capital variable.

Si vous créez une SCI (variable ou pas) et que vous apportez des biens immobiliers à celle-ci, ces derniers n’appartiendrons plus aux personnes physiques (vous..ou autres personnes) jusque là propriétaires, mais appartiendront à la SCI (personne morale). Si bien que les personnes non membres de la société n’auront aucun droit sur ces biens immobiliers. Votre épouse sera donc protégée totalement en cas de décès par exemple... Eventuellement, lors d’un décès, les héritiers reçoivent un nombre de parts équitable, que la loi (code civil) règle dans ses détails. Ils deviennent membres de la SCI, mais pas propriétaire en titre des biens, qui eux, restent la propriété de la société.

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