Obligations fiscales incombant
aux propriétaires fonciers

Circulaire administrative DB5D32

SECTION 1
Obligations générales

Ces obligations diffèrent selon que l'immeuble dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers appartient :
- à un particulier ;
- à une société immobilière de copropriété dotée de la transparence fiscale ;
- à une société immobilière non dotée de la transparence fiscale et qui ne relève pas de l'impôt sur les sociétés (s'il s'agit d'une société relevant de l'impôt sur les sociétés, elle est soumise aux obligations incombant aux personnes morales passibles de cet impôt). 

A. OBLIGATIONS INCOMBANT AUX PROPRIETAIRES AUTRES QUE LES SOCIÉTÉS IMMOBILIERES

1-. Propriétaires d'immeubles dont le revenu brut foncier annuel n'excède pas 30 000 F 1Afin d'alléger les obligations déclaratives des contribuables titulaires de revenus fonciers de faible montant, l'article 3 de la loi de finances pour 1998 (n° 97-1269 du 30 décembre 1997), codifié sous l'article 32 du CGI, a institué un régime optionnel d'imposition simplifié des revenus fonciers. Ce dispositif est réservé aux propriétaires d'immeubles dont le revenu brut foncier annuel total n'excède pas 30 000 F et qui sont imposables selon le régime de droit commun des revenus fonciers. Il est exposé supra 5 D 26.

2- Les contribuables qui optent pour l'application de ce régime simplifié sont dispensés du dépôt de la déclaration n° 2044. Ils sont seulement tenus de porter le montant de leurs revenus fonciers bruts sur la déclaration d'ensemble des revenus n° 2042.  II. Autres propriétaires d'immeubles

3- Les propriétaires passibles de l'impôt sur le revenu sont tenus de détailler les modalités de détermination du revenu net de leurs propriétés bâties et non bâties en remplissant, à cet effet, un imprimé annexe à la déclaration d'ensemble des revenus (imprimé n° 2044).

4- Les revenus bruts et les charges doivent faire l'objet de mentions distinctes par immeuble, en ce qui concerne, d'une part, les immeubles urbains et, d'autre part, les immeubles ruraux (CGI, ann. III, art. 42).

5- En ce qui concerne les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l'acquisition, la restauration et l'amélioration des propriétés dont la déduction est demandée pour la détermination du revenu net foncier, les déclarants doivent fournir les renseignements suivants (CGI, ann. III, art. 43) :
- nom et domicile du créancier ;
- date du titre constatant la créance ;
- montant des intérêts annuels.

6- Enfin, dans la mesure où l'examen des comptes annuels de gestion en assemblée générale entraîne une modification initiale des données fournies par les syndics, les propriétaires de locaux situés dans des immeubles collectifs conservent chacun la possibilité, soit de présenter une réclamation si les charges déduites sont inférieures aux dépenses réelles, soit de déposer une déclaration rectificative dans le cas contraire. 

B. OBLIGATIONS INCOMBANT AUX SOCIÉTÉS IMMOBILIERES TRANSPARENTES ET À LEURS MEMBRES

  I. Obligations incombant aux sociétés immobilières de copropriété dotées de la transparence fiscale

7- Conformément aux dispositions de l'article 374 de l'annexe II au CGI, les sociétés immobilières de copropriété dotées de la transparence fiscale sont tenues de souscrire, chaque année, en double exemplaire, une déclaration de leurs résultats.

8- Cette déclaration (imprimé n° 2071) - qui doit être adressée au service des impôts dont dépend le principal établissement avant le 1er mars - doit comporter l'indication, pour l'année précédente, de la part revenant à chaque associé dans les revenus bruts sociaux, ainsi que la part lui incombant :
-dans le montant des dépenses de réparation et d'entretien, des frais de gérance et de rémunération des gardes et concierges effectivement supportés par la société ;
-dans le montant des impositions qui n'incombent pas normalement à l'occupant, et sont perçues, à raison des immeubles sociaux, au profit des collectivités locales ou de certains établissements publics et d'organismes divers (taxe foncière) ;
- dans le montant des intérêts des dettes contractées pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des immeubles sociaux ;
- dans les frais de gestion et d'assurance payés par la société ;
- et, le cas échéant, dans toutes autres charges non énumérées ci-dessus, mais effectivement supportées par la société.

9- Le même article précise que la vérification de la déclaration à laquelle sont ainsi tenues ces sociétés est effectuée suivant les conditions prévues à l'article L. 53 du LPF, c'est-à-dire que la procédure de cette vérification est suivie directement entre l'administration et la société immobilière qui sera tenue de fournir toutes les justifications nécessaires.
Le défaut de production de la déclaration en cause donne lieu à l'application de l'amende fiscale prévue à l'article 1725 du CGI.

10- Le deuxième exemplaire de la déclaration doit permettre la notification, aux services détenteurs des dossiers d'impôt sur les revenus des associés, de la part revenant à ces derniers dans les revenus bruts sociaux ainsi que de la part leur incombant dans les diverses charges de l'entreprise énumérées ci-dessus.
En outre, des bulletins individuels de renseignements seront, le cas échéant, établis au nom des associés à la suite de la vérification de la déclaration souscrite par la société. Il est rappelé, à ce sujet, que la procédure visée à l'article L. 53 du LPF ne dispense pas le service chargé de l'établissement des impositions des associés de notifier à ces derniers les rectifications qu'il se propose d'apporter à leur déclaration personnelle, conformément aux prescriptions de l'article L. 55 du même livre. 

II. Obligations incombant aux membres de ces sociétés

11- L'associé n'est tenu à aucune obligation particulière lorsqu'il se réserve la jouissance des locaux représentés par ses actions ou parts sociales.
Lorsque ces locaux sont donnés en location, l'associé est tenu de rédiger et de joindre, chaque année, à la déclaration d'ensemble de ses revenus, le feuillet annexe servant à la détermination de son revenu net foncier.

12- En ce qui concerne les recettes perçues et les dépenses acquittées par l'intermédiaire de la société, le contrôle de la déclaration s'effectue par rapprochement avec les indications correspondantes de la déclaration qui doit être souscrite par la société en vertu de l'article 374 de l'annexe II au CGI.
Les associés n'ont donc à produire aucune justification à cet égard et ils sont seulement tenus de justifier les dépenses qu'ils ont supportées directement. C'est ainsi notamment, que, pour les intérêts de dettes contractées à titre personnel, ils doivent indiquer dans leur déclaration les nom, prénoms et adresses de leurs créanciers, et le montant des intérêts versés à chacun d'eux au cours de l'année de l'imposition.

13- En ce qui concerne la reddition tardive des comptes dans les immeubles collectifs, voir ci-dessus n° 6. 

C. OBLIGATIONS INCOMBANT AUX AUTRES SOCIÉTÉS IMMOBILIERES NON PASSIBLES DE L'IMPÔT SUR LES SOCIETES

14- Les sociétés immobilières non transparentes, qui ne relèvent pas de l'impôt sur les sociétés et qui donnent leurs immeubles en location ou en confèrent la jouissance à leurs associés, sont soumises à des obligations analogues à celles qui sont imposées aux sociétés immobilières de copropriété (CGI, ann. III, art. 46 B à 46 D).

15- Ces sociétés doivent souscrire, comme les sociétés transparentes, une déclaration d'existence ainsi qu'une déclaration annuelle de leurs résultats, dont la vérification est suivie directement entre le service des Impôts et la personne morale elle-même.
Par ailleurs, elles sont tenues de présenter à toute réquisition du service des Impôts tous documents et pièces de nature à justifier l'exactitude des renseignements portés dans ces déclarations (CGI, annexe III, art. 46 D). 

I. Sociétés concernées

16- Il s'agit, d'une manière générale, des sociétés immobilières qui procèdent à la location de leurs immeubles, ou en confèrent gratuitement la jouissance à des associés ou à des tiers. Il importe peu que ces sociétés aient leur siège social en France ou à l'étranger dès lors qu'elles possèdent des immeubles en France.
Sont donc concernées les sociétés immobilières, autres que les sociétés de copropriété dotées de la transparence fiscale, qui revêtent notamment l'une des formes suivantes :
- sociétés civiles, y compris celles faisant publiquement appel à l'épargne ;
- sociétés ou groupements agricoles, tels que les groupements fonciers agricoles ;
-sociétés en nom collectif et sociétés en commandite simple pour la part revenant aux commandités.
La location peut avoir pour objet un immeuble rural ou un immeuble urbain. Toutefois, dans ce dernier cas, il doit s'agir d'une location nue dès lors que la location de locaux meublés ou équipés rend la société imposable au titre des bénéfices industriels et commerciaux ou de l'impôt sur les sociétés s'il s'agit d'une société civile.
Par ailleurs, le fait que la société immobilière se livre à d'autres activités civiles (placements en valeurs mobilières par exemple) ne la dispense pas des obligations édictées par les articles susvisés.

17- En revanche, échappent aux dispositions des articles 46 B à 46 D de l'annexe III au CGI :
- les sociétés de personnes exerçant une activité commerciale même si elles donnent des immeubles en location ;
- les personnes morales passibles de l'impôt sur les sociétés (sociétés anonymes, sociétés à responsabilité limitée, sociétés coopératives, sociétés en commandite par actions, associations sans but lucratif, etc.) ou qui ont opté pour ce régime fiscal ;
- les sociétés immobilières de copropriété dotées de la transparence fiscale en vertu de l'article 1655 ter du CGI ;
- les sociétés de fait et les indivisions. 

II. Obligations des sociétés immobilières

1. Sociétés immobilières ayant leur siège social en France.

a. Déclaration d'existence.

18- Les sociétés définies ci-dessus sont tenues de souscrire, en double exemplaire, une déclaration d'existence et de déposer simultanément deux exemplaires de leurs statuts (CGI, annexe III, art. 46 B).

1 ° Contenu de la déclaration.

19- La déclaration doit indiquer :
- la dénomination ou raison sociale, la forme juridique, l'objet, la durée, le siège de la société et le lieu de son principal établissement ;
- les nom, prénoms et domicile des dirigeants ou gérants de la société.
Cette déclaration est établie sur papier libre.

2° Délai de dépôt de la déclaration.

20- La déclaration d'existence doit être souscrite dans le délai de trois mois à compter de la constitution de la société.
Pour les sociétés à forme commerciale, il y a lieu de considérer par mesure de simplification que le jour de départ du délai de trois mois est constitué par l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés.

3° Déclarations modificatives.

21- Toute modification affectant les statuts de la société ainsi que les indications portées dans la déclaration motive le dépôt, dans les trois mois du changement intervenu, d'une déclaration modificative établie dans les mêmes formes.

4° Service compétent pour recevoir la déclaration.

22- La déclaration et les statuts doivent être remis au service des Impôts dans le ressort duquel le principal établissement de la société se trouve situé.
Pour ces sociétés, le principal établissement doit s'entendre du lieu de la direction effective ou, si ce dernier n'est pas situé en France, du lieu de la situation de l'immeuble.

5° Sanctions.

23- Le défaut de production de la déclaration ou des statuts dans les délais prescrits est susceptible de donner lieu à l'application des amendes fiscales édictées par les articles 1725 et 1726 du CGI.

b. Déclaration annuelle.

24- Sous réserve du cas particulier exposé ci-dessous n° 31, les sociétés régies par les articles 46 B à 46 D de l'annexe III au CGI doivent souscrire , en double exemplaire, pour le 1er mars de chaque année, une déclaration (imprimé n° 2072) ,établie sur une formule délivrée par l'administration (CGI, annexe III, art. 46 C).
Toutefois, depuis 1996, l'administration a autorisé les sociétés immobilières non soumises à l'impôt sur les sociétés à déposer la déclaration 2072 (ainsi que l'intercalaire n° 2072-I et les bulletins individuels par associés) sur des formulaires édités au moyen de procédés informatiques. Ce dispositif est exposé DB 13 K 3122.

Remarque. En ce qui concerne la reddition tardive des comptes dans les immeubles collectifs, cf. ci-dessus, n° 6.

1° Contenu de la déclaration.

25- La déclaration doit contenir l'indication, pour l'année précédente :
- Des nom, prénoms et adresse des associés, du nombre et du montant nominal des parts dont ils sont titulaires, de la date des cessions ou acquisitions de droits sociaux intervenues en cours d'année ainsi que de l'identité du cédant et du cessionnaire ;
- Des immeubles sociaux ;
- Des nom, prénoms et adresse des personnes qui bénéficient gratuitement de la jouissance de tout ou partie des immeubles sociaux, que ces personnes soient des associés ou des tiers ;
- De la part des revenus des immeubles de la société correspondant aux droits de chaque associé.