Faut-il amortir l'immeuble
appartenant à la SCI ?

Tout dépend du régime fiscal adopté par la Société Civile Immobilière.

• Si la SCI relève du régime de l’imposition sur le revenu (IR) :
L’amortissement de l’immeuble est compris dans la déduction forfaitaire de 14 % pour la détermination des revenus fonciers. Il n’y a donc pas lieu de déduire des amortissements.

• Si la SCI relève du régime de l’imposition sur les sociétés (IS) :
Il est obligatoire de procéder à l’amortissement de l’immeuble chaque année, en fonction de la durée d’utilisation du bien (voir votre comptable). La SCI doit tenir une comptabilité conforme aux règles édictées par le Code de commerce. Les amortissements sont déductibles fiscalement.

Si la SCI est soumise à l’imposition sur les revenus, le gérant peut s’abstenir de comptabiliser l’amortissement de l’immeuble, ce qui a pour conséquences :

- de n’avoir aucune incidence sur l’imposition du revenu foncier, puisque ce dernier est déterminé en prenant en compte la déduction forfaitaire de 14 % incluant l’amortissement.
- aucune incidence non plus sur l’imposition des plus-values puisque celle-ci est déterminée selon les règles des plus-values des particuliers, ne prenant pas en compte l’amortissement de l’immeuble.
- d’avoir une incidence sur l’évaluation de la SCI.
1- Si les objectifs poursuivis pour la SCI sont la transmission patrimoniale, il est conseiller de comptabiliser les amortissements, pour permettre de minorer l’actif successoral transmis au décès du propriétaire ou de l’usufruitier des parts de la SCI, d’où réduction des droits de succession.
2- si les objectifs poursuivis sont la réalisation d’une plus-value immobilière, il ne convient pas de comptabiliser d’amortissement : l’absence d’amortissement chaque année sur l’immeuble, augmente le bénéfice comptable de la SCI. Ce dernier est distribué aux associés sous forme d’une augmentation du compte courant d’associé, à moins qu’elle ait assez de trésorerie pour décaisser de l’argent. De cette manière, en cas de vente des parts sociales, les associés auront la possibilité de négocier leur compte courant. Selon l’article 1690 du Code civil, cette cession de comptes courants n’est pas imposable à l’impôt sur le revenu, et n’est pas soumise aux droits d’enregistrement.

Précision importante : si la SCI compte parmi ses associés des « personnes morales » ou des personnes physiques « commerçantes », il est obligatoire de comptabiliser les amortissements, même si ces associés ne détiennent qu’une seule part dans la société.

Notre conseil : n’hésitez pas à consulter un comptable connaissant bien la gestion d’une Société Civile Immobilière. Ses précisions sur ce qui précède, seront les bienvenues pour votre parfaite compréhension.